Vous ne pouvez pas régler la prochaine échéance au promoteur : quelles sont vos options

Un échéancier de promoteur paraît commode au départ, et il vous engage sur un calendrier qui court sur des années. Pendant ce temps, les revenus, la devise et les projets de l'acheteur peuvent changer. Voici ce qui se passe en cas de paiement manqué et ce que l'on peut faire.

Que se passe-t-il formellement ?

Ne pas payer à temps constitue une violation du contrat par l'acheteur. La séquence habituelle est la suivante : mise en demeure, délai pour y remédier, puis droit du promoteur d'engager la résiliation. En cas de résiliation, le promoteur conserve une partie des sommes versées, à un niveau réglementé qui dépend de l'état d'avancement du chantier : plus la construction est avancée, plus la retenue est élevée.

L'argent ne disparaît pas entièrement, mais les pertes sont importantes, et elles augmentent plus le défaut survient tard dans le projet. C'est le contraire de l'intuition de la plupart des gens, qui pensent que le risque est maximal au début.

Quelles sont les trois voies préférables au défaut ?

• Rééchelonner. Les promoteurs renégocient bien plus volontiers qu'ils ne résilient, et incomparablement plus volontiers avec un acheteur qui signale le problème avant l'échéance plutôt qu'après. C'est l'action de plus forte valeur à votre disposition, et elle coûte un appel téléphonique.
• Céder le contrat. Vendre à un nouvel acheteur, même avec une perte sur le papier, permet presque toujours de récupérer plus qu'une résiliation. Vérifiez le pourcentage minimum à avoir payé pour que la cession soit autorisée, ainsi que les frais du promoteur.
• Faire entrer un partenaire. Moins courant, mais un co-acquéreur reprenant une partie de l'échéancier restant est une vraie option sur un projet auquel vous croyez encore.

Que faire en premier ?

Lisez le contrat avant d'appeler : le délai de mise en demeure, le délai de régularisation, le barème des retenues et les conditions de cession. Aborder la négociation de rééchelonnement en sachant précisément ce qui se passe en cas d'échec est ce qui produit un résultat viable.

Comment éviter d'en arriver là ?

À l'achat, confrontez l'échéancier à vos revenus avec une marge, et modélisez spécifiquement le paiement à la livraison : la plus grosse échéance, et celle que l'on écarte le plus souvent en supposant que le bien sera revendu avant son exigibilité. Si le plan ne fonctionne que si vous vendez avant le handover, vous n'avez pas acheté un bien avec un échéancier ; vous avez pris une position à effet de levier avec une date butoir.