Loi sur les loyers de Sharjah : pas de hausse pendant trois ans et de nouveaux motifs d’expulsion

En septembre 2024, Sharjah a remplacé sa loi de 2007 sur les baux par la loi no 5 de 2024. Les nouvelles règles font pencher la balance du côté des locataires, et quiconque considère Sharjah comme une alternative moins chère à Dubaï doit les intégrer dans ses calculs avant d’acheter, et non au premier renouvellement.

Trois ans au même loyer

Un propriétaire ne peut pas augmenter le loyer pendant les trois premières années d’un bail, sauf accord du locataire. Si le locataire accepte une hausse durant cette période, la suivante ne peut intervenir qu’après deux ans. Une fois la période protégée écoulée, le nouveau loyer doit refléter la juste valeur de marché. Ces mêmes trois ans protègent un locataire résidentiel d’une expulsion à l’initiative du propriétaire ; pour les locaux commerciaux, industriels et professionnels, la période est de cinq ans.

Quand l’expulsion est possible

• loyer impayé 15 jours après l’échéance ;
• manquement au contrat non corrigé dans les 30 jours suivant la notification ;
• sous-location ou cession non autorisée ;
• usage illégal des locaux ;
• démolition, reconstruction ou maintenance complète.

Un propriétaire peut reprendre un logement pour l’habiter, mais seulement s’il n’a aucun autre logement adapté dans la même municipalité, avec un préavis d’au moins trois mois, un emménagement dans les deux mois et un séjour d’au moins un an. Le propriétaire doit faire ratifier le bail dans les 15 jours suivant sa signature.

Sharjah face à Dubaï

	Sharjah (loi 5/2024)	Dubaï
Hausse de loyer	Pas avant 3 ans sans accord	À chaque renouvellement, 0–20 % selon l’indice de l’immeuble
Expulsion pour impayés	15 jours de retard	30 jours après mise en demeure formelle
Usage personnel	Préavis de 3 mois, y habiter un an	Préavis de 12 mois, pas de relocation pendant 2 ans

Ce que cela signifie pour un investisseur

Il faut considérer le loyer de Sharjah comme fixe pendant trois ans. Le loyer de départ compte davantage qu’à Dubaï : louer légèrement sous le marché pour remplir vite un logement fige la décote pendant tout le cycle. Un locataire stable sur la durée réduit la vacance et les frais de remise en location, ce qui convient à une stratégie prudente, mais dans un marché en hausse Sharjah fait perdre de la flexibilité, et un logement sous bail protégé se vend plus difficilement qu’un logement vacant.

Un exemple chiffré avec financement hypothécaire figure dans Sharjah comme exercice d’arithmétique : 7,2 % de rendement face à un prêt à 4 % ; les règles de Dubaï sont traitées dans notre guide de l’expulsion et de la règle des 90 jours.

Les quartiers, projets et règles d’achat de l’émirat sont sur la page Immobilier à Sharjah.