Prawo najmu w Szardży: zakaz podwyżek czynszu przez trzy lata i nowe podstawy eksmisji

We wrześniu 2024 roku Szardża zastąpiła ustawę o najmie z 2007 roku ustawą nr 5 z 2024 roku. Nowe przepisy przesuwają równowagę w stronę najemców, a każdy, kto rozważa Szardżę jako tańszą alternatywę dla Dubaju, powinien uwzględnić je w rachunku przed zakupem, a nie przy pierwszym przedłużeniu umowy.

Trzy lata przy tym samym czynszu

Wynajmujący nie może podnieść czynszu w ciągu pierwszych trzech lat umowy, chyba że najemca się zgodzi. Jeśli najemca przyjmie podwyżkę w tym okresie, kolejna nie może nastąpić przez następne dwa lata. Po okresie ochronnym nowy czynsz musi odzwierciedlać uczciwą wartość rynkową. Te same trzy lata chronią najemcę lokalu mieszkalnego przed eksmisją z inicjatywy wynajmującego; dla lokali handlowych, przemysłowych i usługowych okres ten wynosi pięć lat.

Kiedy możliwa jest eksmisja

• czynsz niezapłacony 15 dni po terminie płatności;
• naruszenie umowy nieusunięte w ciągu 30 dni od wezwania;
• nieuprawnione podnajęcie lub cesja;
• niezgodne z prawem użytkowanie lokalu;
• rozbiórka, przebudowa lub kompleksowy remont.

Właściciel może odzyskać lokal na własne mieszkanie, ale tylko wtedy, gdy nie ma innego odpowiedniego domu w tej samej gminie, przy co najmniej trzymiesięcznym wypowiedzeniu, wprowadzeniu się w ciągu dwóch miesięcy i zamieszkaniu przez co najmniej rok. Wynajmujący musi zatwierdzić umowę najmu w ciągu 15 dni od podpisania.

Szardża a Dubaj

	Szardża (ustawa 5/2024)	Dubaj
Podwyżka czynszu	Nie wcześniej niż po 3 latach bez zgody	Przy każdym przedłużeniu, 0–20 % według indeksu budynku
Eksmisja za zaległości	15 dni zwłoki	30 dni po formalnym wezwaniu
Użytek własny	3 miesiące wypowiedzenia, mieszkanie przez rok	12 miesięcy wypowiedzenia, zakaz ponownego wynajmu przez 2 lata

Co to oznacza dla inwestora

Czynsz w Szardży należy traktować jako stały przez trzy lata. Czynsz początkowy ma większe znaczenie niż w Dubaju: wynajęcie nieco poniżej rynku, by szybko zapełnić lokal, utrwala rabat na cały cykl. Długi, stabilny najem zmniejsza przestoje i koszty wynajmu, co odpowiada konserwatywnej strategii, ale na rosnącym rynku Szardża odbiera elastyczność, a lokal z chronioną umową trudniej sprzedać niż pusty.

Przykład obliczeniowy z finansowaniem kredytem znajdą Państwo w tekście Szardża jako ćwiczenie z arytmetyki: rentowność 7,2 % wobec kredytu 4 %; zasady w Dubaju omawiamy w naszym przewodniku po eksmisji i zasadzie 90 dni.

Dzielnice, projekty i zasady zakupu w emiracie znajdą Państwo na stronie Nieruchomości w Szardży.