Tameer Holdings : ce que c'est réellement de vivre dans une tour de cent étages

Tameer Holdings a construit deux des plus hautes tours résidentielles de Dubai Marina, des immeubles d'environ cent étages. Elles sont achevées depuis longtemps et s'échangent sur le marché secondaire, et elles soulèvent des questions qu'un immeuble de vingt étages ne pose pas.

Les réalités de la hauteur

• Les ascenseurs sont le système de circulation de l'immeuble, et ils sont en nombre fini. Dans une tour de cette hauteur, les temps d'attente du matin et du soir sont un fait quotidien. Visitez à 8 h avant d'acheter, pas à midi.
• L'évacuation et la stratégie incendie relèvent d'une ingénierie sérieuse. Interrogez sur les étages-refuges, la stratégie, et la date de la dernière mise à niveau des systèmes.
• Le vent et le mouvement sont normaux en haut d'un très grand immeuble, et certaines personnes les trouvent inconfortables. Passez du temps à l'étage réel.
• La pression de l'eau, le pompage et le refroidissement urbain sont tous plus complexes en hauteur, et les pannes touchent de nombreux logements à la fois.
• L'accès aux façades. Le nettoyage et la réparation à cent étages sont un travail de spécialistes aux coûts de spécialistes, financés à perpétuité par les propriétaires.

Pourquoi les charges sont le chiffre central

Dans une tour résidentielle géante, le coût annuel d'exploitation n'est pas un détail de la transaction : c'est une charge élevée et permanente sur l'actif. Ascenseurs, pompes, accès aux façades, refroidissement et systèmes de sécurité incendie coûtent tous plus cher au pied carré que dans un immeuble normal, et ils ne deviennent pas moins chers avec l'âge.

• Lisez plusieurs années d'historique de charges, non le chiffre actuel.
• Lisez la position du fonds de réserve. Le remplacement des ascenseurs et les travaux de façade dans un immeuble de cette hauteur représentent des sommes très importantes, et une réserve sous-financée signifie un appel de fonds exceptionnel pour celui qui possédera le logement quand les travaux deviendront inévitables.
• Lisez les procès-verbaux de l'association des propriétaires pour les travaux en attente et les litiges.

Ce que la hauteur vous apporte

• Des vues qui ne peuvent pas être bouchées. Au-dessus d'un certain étage, aucune future tour ne vient fermer votre horizon, ce qui est une forme durable de rareté.
• Une adresse reconnaissable dans un quartier dont le marché de revente est l'un des plus profonds de la ville.
• Un prix au pied carré inférieur à celui d'une maison comparable de faible hauteur en bord d'eau, car la hauteur répartit le coût sur de nombreux logements.

Ce qu'il faut encore vérifier

• Une expertise du bâtiment, incontournable à cet âge et à cette hauteur.
• Les références de transactions d'une tranche d'étages similaire dans la même tour : étages bas, moyens et élevés sont des actifs différents.
• Les loyers effectivement obtenus dans l'immeuble.
• L'attribution des places de parking et l'autorisation de location de courte durée, toutes deux fixées au niveau de l'immeuble.
• L'appétit des financeurs pour l'immeuble précis, qui peut varier avec son âge.

À qui cela convient

• Un acheteur qui veut une vue haute protégée à un prix de Marina et qui a lu la position du fonds de réserve.
• Les investisseurs d'un quartier à l'historique locatif éprouvé et vérifiable.
• Pas à quiconque ne s'est pas tenu à l'étage à l'heure de pointe.

D'après le registre des transactions du Dubai Land Department.