Tameer Holdings: com'è davvero vivere in una torre di cento piani

Tameer Holdings ha costruito due delle torri residenziali più alte di Dubai Marina, edifici di circa cento piani. Sono completati da tempo e vengono negoziati sul mercato secondario, e pongono domande che un edificio di venti piani non pone.

Le realtà dell'altezza

• Gli ascensori sono il sistema di circolazione dell'edificio, e sono in numero finito. In una torre di questa altezza i tempi di attesa mattutini e serali sono un fatto quotidiano. Visitate l'edificio alle 8 del mattino prima di comprare, non a mezzogiorno.
• Evacuazione e strategia antincendio sono ingegneria seria. Chiedete dei piani rifugio, della strategia e di quando i sistemi sono stati aggiornati l'ultima volta.
• Vento e oscillazioni sono normali in cima a un edificio molto alto, e alcune persone li trovano sgradevoli. Trascorrete del tempo al piano effettivo.
• Pressione dell'acqua, pompaggio e raffrescamento di distretto sono tutti più complessi in altezza, e i guasti colpiscono molte abitazioni contemporaneamente.
• Accesso alla facciata. Pulizia e riparazione a cento piani sono lavori specialistici con costi specialistici, finanziati per sempre dai proprietari.

Perché le spese condominiali sono il numero centrale

In una torre residenziale super-tall il costo di gestione annuo non è un dettaglio dell'operazione: è un'ipoteca ampia e permanente sull'asset. Ascensori, pompe, accesso alla facciata, raffrescamento e sistemi di sicurezza antincendio costano tutti di più per piede quadrato che in un edificio normale, e non diventano più economici con l'età.

• Leggete diversi anni di storico delle spese condominiali, non la cifra attuale.
• Leggete la situazione del fondo di riserva. La sostituzione degli ascensori e i lavori di facciata in un edificio di questa altezza sono somme molto grandi, e una riserva sottofinanziata significa un contributo straordinario a carico di chi possiede l'unità quando i lavori diventano inevitabili.
• Leggete i verbali dell'associazione dei proprietari per lavori in sospeso e controversie.

Che cosa dà l'altezza

• Viste che non possono essere ostruite. Oltre un certo piano nessuna futura torre chiude il vostro orizzonte, una forma duratura di scarsità.
• Un indirizzo riconoscibile in un quartiere con uno dei mercati di rivendita più profondi della città.
• Un prezzo al piede quadrato inferiore a quello di una casa comparabile fronte acqua a pochi piani, perché l'altezza distribuisce il costo su molte unità.

Che cos'altro verificare

• Una perizia dell'edificio, imprescindibile a questa età e a questa altezza.
• Comparabili di transazioni da una fascia di piani simile nella stessa torre: piani bassi, intermedi e alti sono asset diversi.
• I canoni effettivamente incassati nell'edificio.
• Assegnazione dei posti auto e permesso di affitto breve, entrambi stabiliti a livello di edificio.
• La disponibilità al finanziamento per lo specifico edificio, che può variare con l'età.

A chi si adatta

• A chi vuole una vista alta protetta a un prezzo da Marina e ha letto la situazione del fondo di riserva.
• A investitori in un quartiere con uno storico di affitti comprovato e verificabile.
• Non a chi non è mai stato al piano nell'ora di punta.

Sulla base del registro delle transazioni del Dubai Land Department.