Le premier mois à Dubaï : l'ordre dans lequel les formalités doivent s'enchaîner

Le volet administratif d'une installation à Dubaï a la réputation d'être rapide, et cette réputation est méritée : les étapes prises une à une sont efficaces et plutôt bien organisées. Ce qui n'est pas évident vu de l'extérieur, c'est qu'elles ne sont pas indépendantes. Plusieurs sont des verrous : tant que l'une n'est pas faite, la suivante ne peut pas commencer, et les plus longues se trouvent en général en début de chaîne, là où un nouvel arrivant ne les attend pas.

Ce qui suit décrit l'ordre des opérations, et non une liste de frais. Les exigences évoluent et sont fixées par l'autorité compétente ; vérifiez chacune d'elles dans sa version en vigueur le jour venu.

Le verrou que presque tout le monde rencontre

Si vous louez, le contrat de bail enregistré est le pivot autour duquel tourne l'essentiel du premier mois. L'Ejari est l'enregistrement obligatoire d'un bail auprès du Land Department ; sans lui, un locataire ne peut ni raccorder l'électricité et l'eau, ni parrainer un visa familial, ni saisir le tribunal des loyers en cas de litige. L'enregistrement est normalement effectué par le bailleur ou son agent, puis renouvelé chaque année avec le bail.

La séquence n'est donc pas « trouver un appartement, puis s'installer ». C'est : signer, faire enregistrer le contrat, et seulement ensuite compter sur l'ouverture du compte de services publics, le parrainage de la famille et tout ce qui en découle. Un contrat non enregistré n'est pas un montage douteux : c'est simplement un papier sur lequel aucune des deux parties ne peut s'appuyer facilement.

Ce que la signature implique concrètement

• Le dépôt de garantie. L'usage du marché est de 5 % du loyer annuel pour un logement non meublé et de 10 % pour un logement meublé. C'est une coutume et non une règle légale, ce qui rend le montant moins important que l'état des lieux.
• L'inventaire. Un état des lieux d'entrée et de sortie, avec photographies datées. Les litiges sur le dépôt de garantie sont le petit différend le plus fréquent sur ce marché, et ils sont presque toujours gagnés par celui qui détient les photos datées.
• Les chèques. Le loyer se règle traditionnellement par chèques postdatés, d'un à quatre pour l'année, un nombre moindre de chèques valant un loyer plus bas. Le paiement mensuel et par carte s'est répandu et, lorsqu'il est proposé, le loyer annuel est généralement un peu plus élevé. C'est un levier de prix, pas un détail administratif.
• Les délais de préavis, qu'il vaut mieux connaître à l'entrée plutôt qu'à la sortie : modifier les conditions au renouvellement exige un préavis d'au moins 90 jours avant la fin du bail, et une expulsion pour des motifs tels qu'une vente ou l'occupation par le propriétaire lui-même exige un préavis de 12 mois notifié dans les formes.

Le compte bancaire

Un compte local n'est pas nécessaire pour acheter un bien : le règlement se fait par virement bancaire et par chèque de banque, tous deux possibles sans compte. Il le devient pour les besoins courants de la vie sur place : services publics, location, crédit immobilier et encaissement local de loyers.

Deux points sont à anticiper : la résidence n'est pas exigée pour ouvrir un compte, mais la présence en personne l'est ; et un non-résident se voit normalement demander un dépôt d'ouverture de plusieurs dizaines de milliers de dollars, selon la banque et selon la façon dont l'origine des fonds est documentée. Ce sont deux raisons d'ouvrir le compte bien avant d'en avoir besoin, et non la semaine où l'on en a besoin.

Services publics, climatisation et connexion

Le compte d'électricité et d'eau est à ouvrir par vos soins une fois le bail enregistré, et il est distinct du compte de climatisation centralisée, qui peut être facturé dans les charges de copropriété, mesuré en supplément ou facturé directement à la consommation, selon l'immeuble. Établissez quel dispositif s'applique avant d'emménager, et non à la première facture d'été ; nous avons détaillé séparément la mécanique de cette répartition.

Pour l'internet et la ligne fixe, interrogez l'immeuble plutôt que de comparer les fournisseurs. Ce qui est disponible à une adresse dépend de ce qui est effectivement installé dans le bâtiment ; la bonne question à poser à la société de gestion est donc de savoir quel service y est installé et quelle est la procédure de raccordement pour un nouvel habitant, et non quelle offre paraît la meilleure sur un comparateur.

Les démarches à délai

• Les documents authentifiés. Les actes de mariage et de naissance sont généralement exigés sous forme légalisée, et la légalisation s'effectue dans le pays qui les a émis. La lancer après le déménagement est le retard évitable le plus courant.
• Les places à l'école, qui sont limitées et attribuées à l'avance. C'est bien plus souvent l'école qui détermine le quartier que l'inverse, et la KHDA publie les notes d'inspection de chaque école de Dubaï.
• La procédure de résidence elle-même : examen médical, Emirates ID, et le fait que la demande se dépose en personne, sans voie à distance.
• Le permis de conduire. La conversion de votre permis actuel ou le passage d'un examen dépend du pays qui l'a délivré. Vérifiez lequel de ces cas vous concerne avant de supposer que vous pourrez conduire dès l'arrivée.

Si vous achetez plutôt que vous louez

La transaction a sa propre séquence et ses propres coûts : prévoyez 7 à 8 % au-dessus du prix pour un achat comptant, dont l'essentiel correspond aux droits de mutation du Land Department de 4 %, un crédit immobilier ajoutant environ un point et demi supplémentaire. Ces sommes sont dues au transfert et ne sont pas financées. La mécanique du jour du transfert, du NOC et du titre est un sujet à part que nous avons traité séparément ; ce qui a sa place dans un plan du premier mois, c'est simplement que le calendrier du bien et celui de la famille sont deux calendriers différents, et que le second dépend du premier.

Texte fondé sur les réponses relatives au bail, à la banque, à la résidence et aux coûts de transaction de la FAQ acheteur en anglais de ce site. Chaque exigence mentionnée ici est fixée par l'autorité compétente et révisée de temps à autre : vérifiez la situation actuelle plutôt que de vous fier à un article.