The Greens et The Views : en quoi deux communautés voisines de Dubaï diffèrent, et pourquoi l’écart de prix persiste

The Greens et The Views, qui la jouxte, ont été construits par le même promoteur, se trouvent côte à côte et apparaissent souvent sous un seul nom dans les annonces. La différence entre les deux est durable, et l’acheteur doit comprendre ce qu’il paie en plus, ou ce qu’il économise.

En quoi elles diffèrent

• L’âge et la génération des immeubles. Les deux ont été construits à quelques années d’écart : plans, finitions et ingénierie diffèrent, et les coûts d’exploitation avec eux.
• La hauteur et la densité. L’une est plus basse et plus aérée, l’autre plus dense : cela se voit dans la rue, et cela se voit dans le prix.
• L’eau et les vues. Certains blocs donnent sur des canaux et des bassins, d’autres sur des cours intérieures ; la prime pour l’eau est ici sensible.
• La distance au métro et à l’autoroute varie de quelques minutes à pied, et dans ce segment ces minutes valent de l’argent.
• Les charges de copropriété diffèrent entre blocs de générations différentes ; comparez donc les chiffres réels, et non les noms de communautés.

Comment choisir

• Comparez les transactions de l’immeuble précis, et non de la communauté : l’écart au sein d’une même communauté peut être plus large qu’entre les deux.
• Mesurez la distance à pied jusqu’à la station : la vraie, traversées comprises.
• Regardez de quel côté vous donnez : eau, cour ou autoroute, soit trois actifs différents.
• Obtenez l’historique des charges de copropriété de l’immeuble précis sur plusieurs années.

Ce qu’elles ont en commun

Toutes deux sont de faible hauteur, avec une verdure arrivée à maturité, et toutes deux sont construites depuis longtemps. D’où des questions communes : l’âge des systèmes techniques, l’état des ascenseurs et des façades, le solde du fonds de réserve et la qualité de la gestion. Ce sont ces chiffres, et non le nom de la communauté, qui détermineront votre coût de possession.

Ce qu’il faut vérifier

• Une expertise du bâtiment incluant les systèmes techniques.
• Le fonds de réserve et les procès-verbaux de l’association des propriétaires.
• Le taux de recouvrement des charges de copropriété dans l’immeuble précis.
• Le stationnement et les règles de location de courte durée.
• L’appétit des banques pour des immeubles de cet âge.

D’après le registre des transactions du Dubai Land Department et les annonces en cours dans les deux communautés.