Sélection d'un appartement Vastu à Dubaï

Qu'est-ce que le Vastu et que signifie-t-il pour un appartement ?

Le Vastu Shastra est une tradition architecturale indienne : elle définit l'orientation, les proportions et l'agencement des pièces selon les points cardinaux. On l'appelle le feng shui indien. Pour un appartement : où donne l'entrée, où sont cuisine et chambres, quelle forme a le plan, comment l'immeuble est conçu.

La tradition a aussi une part mesurable. L'orientation influe sur l'échauffement de l'appartement, que vous suiviez le Vastu ou non : c'est elle qui détermine combien de temps la climatisation tourne en été.

Pourquoi construit-on des immeubles Vastu à Dubaï ?

C'est un pari sur un acheteur précis. Les Indiens forment le premier groupe d'acheteurs étrangers d'immobilier aux Émirats, et ils jugent un immeuble Vastu selon des critères qu'ils utilisent déjà. Un concurrent ne peut pas le reproduire sans tout reconcevoir.

Trois exemples tirés de nos analyses. EYWA à Business Bay : 48 appartements sur le Dubai Canal, dans un immeuble de 19 étages conçu selon le Vastu Shastra. Pelagia à Al Marjan : un complexe de 15 étages aux plans Vastu, livraison au quatrième trimestre 2027. Imperial Avenue à Downtown : une ouverture dans le bâtiment et des plans carrés.

De tels immeubles se comptent sur les doigts d'une main. Le travail principal n'est donc pas de choisir parmi des « projets Vastu », mais de trouver des appartements adaptés dans des immeubles ordinaires : le bon stack, le bon étage, la bonne orientation du plan.

Comment nous vérifions qu'un appartement respecte le Vastu

Sur pièces et sur place, pas sur la parole du service commercial. Les critères sont fixés par vous ou votre consultant : il existe plusieurs écoles de Vastu, aux exigences divergentes. Notre part : trouver les appartements correspondants et confirmer chacun par un plan.

Nous vérifions l'appartement, pas le projet. Même sur un terrain en bord de canal, certains stacks donnent sur l'eau et d'autres sur l'immeuble voisin, et leur orientation diffère.

Le Vastu restreint-il le cercle des acheteurs à la revente ?

Oui, et cela joue dans les deux sens : les acheteurs sont plus ciblés, mais nettement moins nombreux. Une forte différenciation dans un segment signifie une demande plus faible en dehors. Évaluez à quel point cela compte dans votre scénario de sortie.

Le concept lui-même ne fait pas monter le prix de revente. Le Vastu, comme la diffusion de parfums dans les parties communes ou l'acoustique à 432 Hz de la brochure, relève de l'intention du promoteur, pas d'une propriété mesurable du bien. Le prix tient par l'emplacement, la vue, la surface et la qualité de l'immeuble.

C'est pourquoi nous choisissons un appartement Vastu qui plaira aussi à un acheteur sans ces exigences : plan carré, vue claire, quartier fort.

Que vérifions-nous en dehors du Vastu ?

Tout ce que comporte une transaction ordinaire : promoteur, échéancier de paiement, contrat et liquidité. Le Vastu n'annule aucun point : un appartement parfaitement orienté chez un promoteur faible reste un mauvais achat.

Côté argent, les règles sont communes. Dans le neuf, l'apport initial est de 10 à 20 %, les frais du Département foncier de 4 %. Un bien livré exige 100 % du montant d'un coup, plus 7 à 8 % de frais en sus.

Pour les immeubles conceptuels, nous demandons à part le budget d'entretien : végétalisation de la façade, eau et spa pèsent sur le service charge. Dans un immeuble de 48 appartements avec une cascade dans chacun, cela fait 48 problèmes potentiels, et la réponse doit être un contrat d'entretien.

Neuf ou livré : où respecter le Vastu est-il plus simple ?

Le livré est plus simple à vérifier, le neuf plus simple à choisir. Dans un immeuble livré, l'orientation se constate sur place. Dans le neuf, au lancement des ventes, tous les stacks sont libres, mais la vérification ne se fait que sur plan.

Dans le neuf, le numéro d'appartement et le plan d'étage doivent correspondre au contrat : nous lisons la tolérance de surface et le droit du promoteur de modifier le plan avant le paiement de réservation.

Pour une telle demande, un immeuble que l'on peut visiter avant de régler le solde est plus sûr que celui qui sera livré dans trois ans : tout ce qui était incertain y est déjà tranché.

Comment se déroule la mission

En quatre étapes, des critères au contrat. D'abord vos exigences Vastu et le budget, ensuite le marché, et non l'inverse.

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   Critères et budget

   Nous notons les exigences, les vôtres ou celles de votre consultant. Nous séparons l'indispensable du souhaitable et calculons le budget avec les frais de transaction.

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   Sélection des appartements

   Nous examinons le neuf et le livré, et écartons selon l'orientation et la forme du plan. La présélection contient des numéros d'appartement précis, pas des noms de projets.

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   Vérification

   Plan avec flèche du nord, visite, avis du consultant. En parallèle : promoteur, contrat, service charge et liquidité.

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   Transaction

   Réservation, contrat, enregistrement au Département foncier, réception du bien. Nous restons à vos côtés jusqu'à la remise des clés.

Qui mène la mission ?

La sélection et la transaction sont menées par le courtier lui-même, titulaire de la licence RERA : de la discussion sur les critères jusqu'à l'enregistrement du contrat et la réception du bien.

L'évaluation Vastu est donnée par un consultant invité, praticien indépendant extérieur à l'équipe. Pour les sujets connexes, nous faisons de même appel à un courtier en crédit, un avocat immobilier et un spécialiste de la réception. Nous choisissons l'expert adapté à la tâche, le mettons en relation avec vous et restons disponibles jusqu'au résultat.

Questions fréquentes

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