N° 1 de la sélection de biens dans l’ancien à Dubaï pour les acheteurs et investisseurs francophones : un appartement ou une villa au prix recoupé avec les ventes de l’immeuble, avec visite, contrôle des documents et enregistrement au Land Department. Louable dès le premier mois ; en juillet 2026, Dubaï a compté 3 546 transactions de biens prêts.
La vraie difficulté du marché secondaire n’est pas de trouver un appartement, mais de ne pas le payer trop cher. Les annonces des portails sont en double, certaines sont périmées, et le prix demandé n’est pas le prix de vente. La sélection commence donc par ce qui s’est réellement vendu et loué dans cet immeuble, et à quel prix.
Le travail est mené par le courtier lui-même, titulaire de la licence RERA, de la première demande à la remise des clés. Pour les tâches connexes, on invite des experts indépendants, extérieurs à l’équipe : un courtier en crédit, un ingénieur pour l’inspection technique, un juriste. L’état du bien devient un argument de négociation, chiffres et photos à l’appui.
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La vidéo est en anglais.
Un bien prêt à vivre donne un résultat immédiat : emménager, louer dès le premier mois, demander un visa de résident ou prendre un crédit classique. La contrepartie : 100 % à la signature, alors que le neuf demande un premier versement de 10–20 %.
En juillet 2026, Dubaï a enregistré 13 021 transactions de logements, dont 3 546 de biens prêts, soit 27,2 % du mois. Le segment a progressé de 11,4 % sur un mois, tandis que l’off-plan, avec 9 475 enregistrements, a reculé de 1,1 %.
Le secondaire a sa propre géographie. La plus grande part revient à Jumeirah Village Circle, avec 14,4 %, soit environ 510 transactions. Viennent ensuite Dubai Marina avec 6 %, Business Bay avec 5,3 %, Downtown avec 4 % et Dubai Hills Estate avec 3,3 %. Aucun de ces quartiers ne figure parmi les leaders de l’off-plan.
La sélection couvre tout ce qui sépare la demande des clés : recherche sur l’ensemble du marché et non sur un seul portail, comparaison du prix avec les ventes, visites, contrôles, négociation, accompagnement du crédit et enregistrement au Land Department.
Ventes et locations dans l’immeuble et les bâtiments voisins d’après le registre public, et évolution des prix sur les deux dernières années. On voit tout de suite quelles annonces sont surévaluées et où le vendeur a une raison de céder.
Année de livraison, hall, ascenseurs, parking, société de gestion, historique des charges de copropriété. Dans l’appartement : climatisation, pression d’eau, fenêtres, traces de fuites ; au besoin, une inspection technique indépendante avec rapport.
Titre de propriété du vendeur, charges et hypothèques, arriérés de charges de copropriété et de factures de services, échéancier du promoteur entièrement soldé, bail en cours et son loyer.
Pour un achat comptant, 7–8 % de frais s’ajoutent au prix, dont l’essentiel est la taxe du Land Department de 4 %. Le reste : commission de l’agence, formalités et attestation de non-opposition du promoteur (NOC). Cette somme s’ajoute au prix du bien.
Avec un crédit, les frais sont plus élevés : expertise de la banque, frais de dossier, assurances, enregistrement de la garantie à 0,25 % du prêt. La banque calcule le crédit sur la valeur d’expertise, non sur le prix du contrat ; l’écart est couvert par l’acheteur sur ses fonds propres.
Les banques des Émirats financent les non-résidents selon un schéma commun : l’acheteur apporte environ 50 % de la valeur, et les taux se discutent autour de 4 % par an. Les conditions exactes dépendent de la banque, du pays et des revenus ; nous vérifions donc la finançabilité de l’appartement avant l’acompte.
Le prix demandé est comparé aux ventes conclues dans l’immeuble et les bâtiments voisins, et le prix du pied carré au secondaire du quartier. Si l’écart ne s’explique ni par la vue, ni par la marque, ni par les services, il faut négocier ou renoncer.
Un signal utile est le nombre d’annonces dans une tour. Dans un immeuble livré, par exemple, en 2022, les investisseurs de la première vague vendent en même temps et se font concurrence, et les vendeurs pressés acceptent moins. Une concentration inhabituelle d’annonces par rapport à un immeuble similaire voisin ouvre une fenêtre de négociation.
Avant l’acompte, on contrôle l’immeuble, l’appartement et les documents. Sur le marché secondaire, le vendeur n’est tenu de rien réparer ; tout ce qui est découvert est donc soit intégré au prix, soit une raison de renoncer au bien.
La sélection va du budget au bien, et non l’inverse : d’abord l’objectif et les fonds, puis la présélection, le contrôle et la négociation, et enfin l’enregistrement. Dans une transaction avec crédit, l’accord et l’expertise de la banque allongent les délais.
Ventes et locations conclues dans l’immeuble et les bâtiments voisins. On voit tout de suite quelles annonces sont surévaluées.
En personne ou en vidéo. Nous regardons la vue, l’étage, le bruit, la position de l’appartement par rapport aux ascenseurs et aux gaines techniques, l’état des parties communes et la manière dont l’immeuble est géré.
Documents du propriétaire, charges, arriérés de charges de copropriété, bail en cours. Au besoin, une inspection technique.
Une offre argumentée par des ventes comparables et le rapport sur l’état du bien, un contrat fixant prix, délais et dépôt, un crédit si nécessaire, la NOC et l’enregistrement au Land Department.
La sélection, les visites, la négociation et la transaction sont menées par le courtier lui-même, titulaire de la licence RERA : un seul interlocuteur de la demande aux clés.
Pour les tâches connexes, on fait appel à des spécialistes indépendants invités, extérieurs à l’équipe : un courtier en crédit, un ingénieur pour l’inspection technique, un juriste. Nous choisissons l’expert adapté à la tâche et restons joignables jusqu’au résultat.
Nom et téléphone suffisent : nous reviendrons vers vous avec des questions sur le quartier et le budget, et avec les prix des ventes conclues dans les immeubles adaptés.
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Analyses et vidéos explicatives de notre chaîne YouTube en anglais.
19:59Imperial Avenue: a profitable resale in Downtown Dubai13 January 2024
1:30An under-market two-bedroom in Peninsula: what a real discount looks like11 January 2024
11:36Ready apartments in Dubai Creek Harbour: Creek Horizon, Harbour Views, The Cove24 September 2023
11:44Dubai Hills ready apartments: the park, the schools and a 6–7% long-let yield23 September 2023Cela dépend de l’objectif. Un bien prêt à vivre est un outil de flux de trésorerie : loyer dès le premier mois et crédit classique. Le neuf est un outil de croissance du capital, avec un premier versement de 10–20 %, mais sans revenu avant la remise des clés et avec un horizon de trois à quatre ans.
Oui, plusieurs banques financent les non-résidents, mais à des conditions plus strictes : apport plus élevé, liste de biens éligibles plus courte, justificatifs de revenus plus exigeants. Certaines banques ne financent pas du tout les appartements en gestion hôtelière ; nous le vérifions donc avant l’acompte.
Le bail est transmis au nouveau propriétaire. Pour un investisseur, c’est un revenu dès le premier jour ; l’acheteur qui veut y habiter doit attendre la fin du contrat. Nous lisons le loyer et les conditions du bail avant la transaction.
Techniquement oui : les transactions se font à distance et le registre est numérique. Mais dans l’ancien, la visite du bien ou une inspection indépendante est indispensable : la visite se fait en vidéo, et l’état est confirmé par un rapport.
Le plus rapide est Telegram — je réponds personnellement.
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