Sélection de programmes neufs à Dubaï

Que vérifions-nous avant la réservation ?

Quatre points : le promoteur, l’échéancier, le contrat et la liquidité à la livraison. La preuve, c’est ce que le promoteur a déjà livré et s’il a tenu ses délais.

Un exemple tiré des lancements de 2024 : pour une tour de 36 étages et 453 appartements à Downtown, la livraison est toujours annoncée pour le premier trimestre 2027 avec un avancement de quelques pour cent. Un tel écart signifie presque toujours un report.

De quelle somme a-t-on besoin à l’entrée ?

Un premier versement de 10–20 % et les frais du Land Department de 4 % : ils sont dus à l’enregistrement du contrat dans le système Oqood, et non à la remise des clés. Le reste suit le calendrier du promoteur.

Un logement livré exige 100 % du prix d’emblée, plus 7–8 % de frais. Mais le capital placé dans le neuf ne travaille pas avant les clés : l’off-plan est un outil de croissance sur un horizon de 3–4 ans, le logement livré un outil de flux de trésorerie.

Le compte escrow protège-t-il l’argent de l’acheteur ?

Oui, contre l’usage détourné des fonds – mais pas contre les retards. Le mécanisme fonctionne à Dubaï depuis 2007 : le compte est ouvert au nom du projet, pas de la société, c’est la banque qui en dispose, et l’argent d’un chantier ne peut pas être transféré à un autre.

Les tranches sont versées sur rapport de l’ingénieur-conseil et avec l’accord de la RERA. Les paiements directs à l’entrepreneur s’ouvrent vers 20 % d’avancement, puis aux paliers de 40 %, 60 % et 80 % ; 5 % de plus sont retenus un an après l’achèvement.

Le paiement le plus dangereux est celui qui contourne le compte du projet : la demande de paiement doit porter le nom du projet, et non celui de la personne morale du promoteur.

Que lire dans le contrat SPA avant le paiement de réservation

Le contrat est le modèle du promoteur, et pendant deux à trois ans avant les clés, toute la transaction repose sur lui. Nous demandons le texte complet avec ses annexes avant la réservation : l’échéancier, le descriptif et le plan de l’étage s’y trouvent.

Presque chaque contrat accorde au promoteur un délai de grâce au-delà de la date annoncée – le plus souvent 12 mois – sans indemnité ; les droits de l’acheteur naissent après son expiration. À compter de la remise, la responsabilité court dix ans pour la structure et un an pour les équipements techniques.

Comment sortir d’un programme neuf avant la livraison ?

Par la cession du contrat : elle passe par le promoteur et n’est pas enregistrée sans son accord. Le contrat fixe un seuil – en général environ 30–40 % du prix payé – en dessous duquel la vente n’est pas autorisée.

Juste avant les clés, on achète avec une décote : perdre environ 15 % de la mise est le prix habituel d’une sortie urgente. La première saison locative après une livraison massive est elle aussi faible ; nous calculons donc le rendement à partir de la deuxième année.

Comment financer le dernier versement à la remise des clés ?

Par une banque. Le prêt pour le dernier versement couvre jusqu’à 80 % de la valeur estimée de l’appartement, et ce qui a été payé au promoteur compte comme apport de l’acheteur. La durée va jusqu’à 25 ans, et le prêt doit être soldé avant 65 ans.

Il faut s’y prendre un an avant la livraison, six mois au minimum. Le revenu est justifié aux Émirats et doit atteindre au moins 15 000 AED par mois ; le taux de référence est de 3,99 %, fixé pour trois ans. Au bout de six mois d’impayés, la saisie commence et le tribunal restitue 30 % des sommes versées.

Comment se déroule le travail ?

En quatre étapes – de l’objectif au contrat, et non de la brochure à la réservation. À la place des promesses de rendement : des documents et des chiffres issus du registre du Land Department.

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   Objectif et budget

   Nous définissons le but : revenus, plus-value, logement familial ou Golden Visa. Nous chiffrons la somme à l’entrée, le paiement à la remise des clés et la durée de détention.

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   Sélection des projets

   Nous comparons promoteurs, quartiers et phases. Nous désignons un sous-quartier et une phase précis, et non le plan directeur dans son ensemble.

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   Vérification

   Nous contrôlons l’enregistrement du projet à la DLD, le taux d’avancement au registre, les coordonnées de l’escrow et le texte du SPA. Les parcelles voisines et leur hauteur autorisée sont vérifiées par écrit.

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   Réservation et suivi

   Nous contrôlons l’inscription dans Oqood et restons joignables : vérification du compte à chaque paiement, décalages de délais, préparation du prêt, réception du bien.

Qui mène le travail ?

La sélection et la transaction sont menées par le courtier titulaire de la licence RERA lui-même – de la discussion sur le budget jusqu’à l’enregistrement du contrat et à la réception du bien.

Pour les tâches connexes, des experts invités se joignent à nous – des praticiens indépendants, hors effectif : un courtier en prêts, un avocat en droit immobilier, un spécialiste de la réception. Nous choisissons l’expert selon la tâche, vous le présentons et restons joignables jusqu’au résultat.

Questions fréquentes

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