Les penthouses d'Il Primo : le sommet du marché de Downtown

Il Primo propose des appartements en étage entier ou en demi-étage dans l'Opera District, face au Burj Khalifa et à la fontaine, avec un nombre d'unités si réduit que chaque propriétaire sait combien de voisins il a. Le segment ultra-prime ne se comporte pas comme le reste du marché.

Qu'est-ce qu'Il Primo ?

Une tour haute et élancée dans l'Opera District, la partie de Downtown bâtie autour du Dubai Opera, sur la rive ouest du lac du Burj Khalifa. L'Opera District est le coin le plus calme et le plus architecturalement abouti de Downtown, et il a été planifié plus tard que le boulevard.

Les appartements sont vastes : de quatre chambres et plus, avec des configurations en demi-étage et en étage entier vers le haut, et des penthouses au-dessus. Hauteurs sous plafond, plateaux et rapport entre linéaire de fenêtres et surface au sol sont d'une tout autre catégorie que le parc standard de Downtown.

Le nombre d'unités est volontairement faible. C'est la caractéristique de l'ultra-prime partout dans le monde : vous achetez de la rareté, et la rareté impose au promoteur de construire moins de logements, plus grands, sur un terrain coûteux.

En quoi l'ultra-prime se comporte-t-il différemment ?

Il est moins corrélé au marché dans son ensemble. Quand les prix du milieu de gamme baissent à Dubaï, l'ultra-prime baisse en général moins et plus tard, car les acheteurs ne sont pas endettés et ne sont pas vendeurs forcés. Quand le marché monte, l'ultra-prime est souvent en retard à la hausse, pour la même raison.

Il est beaucoup moins liquide. Il n'existe peut-être que quelques dizaines de vrais acheteurs dans le monde pour un appartement précis de vingt millions de dirhams à Downtown à un moment donné. Vendre revient à en trouver un, ce qui prend des mois plutôt que des semaines, et c'est pourquoi la commercialisation discrète, hors marché, domine ce segment.

Le rendement y est en grande partie sans objet. Les rendements locatifs à ce niveau sont faibles en pourcentage et personne n'achète ici pour les optimiser. L'actif est une réserve de valeur et une résidence, et le valoriser sur un multiple de rendement ne mène à rien de sensé.

Les prix se négocient au lieu d'être indexés. Avec si peu de comparables, les données de transactions enregistrées sont maigres et chaque opération est en pratique sur mesure. Cela joue dans les deux sens : il y a plus de marge pour bien acheter et plus de marge pour payer trop cher.

Qu'est-ce que l'Opera District ?

C'est la partie la plus calme de Downtown, ce qui, pour un résident, est tout l'intérêt. Le boulevard a la foule, la circulation et les autocars de touristes ; l'Opera District a le Dubai Opera, le bord du lac et une fréquentation bien moindre.

La géométrie des vues est favorable. Depuis l'Opera District, le Burj et la fontaine sont juste en face plutôt qu'en biais, et les perspectives sur le lac ne pourront pas être bouchées par de nouvelles constructions.

L'accès se fait par les mêmes routes d'approche congestionnées de Downtown que tout le reste : c'est la seule chose que l'argent ne résout pas ici.

Que faut-il vérifier à ce niveau ?

Le plateau exact, avec la hauteur sous plafond et la surface de la terrasse, et si la superficie annoncée inclut les balcons. À ce prix au pied carré, la définition de la surface compte en valeur absolue.

Les charges de copropriété, qui seront élevées en valeur absolue mais sont souvent raisonnables au pied carré dans un immeuble de faible densité. Obtenez la facture réelle.

La chaîne de propriété et toute charge grevant le titre. Les reventes ultra-prime passent parfois par des structures de détention par des sociétés, et les modalités de transfert diffèrent d'une vente simple entre particuliers.

Et des transactions réellement comparables, qui seront rares. Si un courtier vous en montre cinq, demandez s'il s'agit vraiment du même produit ou simplement du même quartier.

Qui achète à ce niveau à Dubaï ?

De plus en plus, des gens qui y vivent. Ces cinq dernières années, on est passé d'acheteurs d'actifs-trophées qui viennent deux fois par an à des résidents installés qui cherchent une résidence principale. Cela a approfondi le marché et l'a rendu plus stable.

L'éligibilité au Golden Visa au seuil de deux millions de dirhams est très inférieure à ce niveau de prix : la résidence n'est donc pas le moteur, c'est le mode de vie et la préservation du capital.

L'absence d'impôt sur le revenu et de taxe foncière compte plus à ce niveau qu'à tout autre, car le coût annuel de détention d'un grand actif dans la plupart des autres métropoles est considérable, alors qu'ici il se réduit pour l'essentiel aux charges de copropriété.

Quelles sont les configurations, concrètement ?

Trois types, et l'immeuble ne compte que des penthouses : demi-étage et étage entier, quatre et cinq chambres. Il n'y a aucun appartement conventionnel.

Deux des trois sont des plans en demi-étage, vendus avec des orientations opposées : l'un donne sur le parc et le Dubai Opera, l'autre sur le Burj Khalifa. Le troisième est le plan en étage entier, qui offre la vue à 360 degrés puisqu'il n'y a rien d'autre au niveau.

Les deux façades de l'immeuble expliquent cette répartition. D'un côté, le Burj Khalifa et la fontaine, de l'autre le Dubai Opera et Burj Park : dans cette tour, l'orientation n'est donc pas un raffinement de l'achat, elle est l'achat.

À l'intérieur : marbre et bois partout, avec un fumoir à cigares, une bibliothèque et une salle de cinéma parmi les espaces communs. L'immeuble est achevé et occupé, ce qui permet de visiter l'appartement précis et son orientation avant de faire une offre, au lieu de les imaginer sur plan.

Quel est le conseil pratique ?

N'achetez pas de l'ultra-prime dans la précipitation, et pas sur une annonce. Les meilleurs biens de ce segment changent de mains discrètement, et ceux qui restent publiquement annoncés six mois sont généralement mal valorisés, et pour une raison.

Exigez de voir l'appartement réel à l'heure réelle où vous l'utiliseriez. La lumière, le bruit et le calendrier de la fontaine comptent, et rien de cela ne figure sur un plan.

Et faites relever l'historique des transactions enregistrées de la tour avant toute offre. Même sur un marché étroit, c'est le seul point d'ancrage objectif disponible.