Acciaio +40%, calcestruzzo +52%: quanto costa davvero oggi costruire per i developer di Dubai
«I prezzi non possono scendere perché costruire costa di più» si sente continuamente. Le cifre dei costi sono reali. La conclusione che se ne trae no — perché a trainare il mercato è stato il terreno, non i materiali.
L'argomento secondo cui i prezzi non possono scendere perché costruire è diventato più caro è un classico del mercato. Merita un trattamento completo in entrambe le parti: prima le cifre, poi l'obiezione.
Che cosa è aumentato
- Acciaio — da AED 2 150 a AED 3 000 la tonnellata, circa +40%.
- Cemento — +36%.
- Calcestruzzo standard — +52%; armato +46%.
- Pompaggio del calcestruzzo — più che raddoppiato, +127%.
- Blocchi forati — sostanzialmente invariati, circa +5%.
La conclusione è lineare: costruire è diventato nettamente più caro, e questa pressione non scomparirà.
Perché non ne seguono prezzi più alti
Il costo è un lato dell'equazione. L'altro è la domanda, che fissa il prezzo con la stessa fermezza. I costi non possono essere trasferiti all'infinito: quando la domanda si raffredda, il developer non alza il prezzo di listino — sostiene le vendite con sconti, piani di pagamento e pacchetti di bonus. Il prezzo di listino resta; il prezzo effettivo scende.
Parli con un broker abilitato: 📲 +971 50 120 32 64 su WhatsApp, @dubai_oleg su Telegram
La seconda obiezione è più di fondo. Ciò che ha trainato questo mercato è stato il terreno, non i materiali. In certe località i lotti hanno raggiunto AED 600–700 per piede quadrato, e un terreno a quel livello sposta l'economia di un progetto molto più di un +40% dell'acciaio. Un developer che ha comprato il terreno a buon mercato anni fa ha margine per assorbire l'inflazione dei materiali; chi ha comprato al picco no, qualunque cosa accada al calcestruzzo.
Che cosa significa davvero
Tre cose, tutte reali.
- I nuovi lanci hanno prezzi più alti dell'esistente. Non perché il mercato si sia mosso, ma perché è cambiata la base dei costi. Questo amplia il divario tra off-plan e rivendita, ed è una delle ragioni per confrontare il prezzo al piede quadrato del developer con la media del quartiere.
- I progetti marginali vengono accantonati. L'aumento dei costi toglie dalla pipeline gli schemi più deboli, il che sostiene la disciplina dell'offerta — una delle ragioni per cui la pipeline di uffici resta contenuta.
- Il capitolato peggiora in silenzio. Sotto pressione sui costi, il risparmio più facile è in ciò che l'acquirente non vede alla firma. Confrontare con attenzione il capitolato del contratto con l'appartamento campione è utile proprio in questo contesto.