Stal droższa o 40 %, beton o 52 %: ile naprawdę kosztuje dziś budowanie dla deweloperów w Dubaju

Argument, że ceny nie mogą spaść, ponieważ budowa drożeje, to stały element rynku. Zasługuje na rzetelne potraktowanie obu połówek: najpierw liczby, potem zastrzeżenie.

Co zdrożało

• Stal – z 2 150 AED do 3 000 AED za tonę, około +40 %.
• Cement – +36 %.
• Beton standardowy – +52 %; zbrojony +46 %.
• Pompowanie betonu – ponad dwukrotnie drożej, +127 %.
• Pustaki – w zasadzie bez zmian, około +5 %.

Wniosek jest prosty: budowanie stało się znacząco droższe i ta presja nie zniknie.

Dlaczego wyższe ceny z tego nie wynikają

Koszt to jedna strona równania. Drugą jest popyt i on kształtuje cenę nie mniej mocno. Kosztów nie da się przenosić w nieskończoność: gdy popyt stygnie, deweloper nie podnosi ceny katalogowej – podtrzymuje sprzedaż rabatami, planami ratalnymi i pakietami bonusów. Cena katalogowa zostaje, cena efektywna spada.

Drugie zastrzeżenie jest bardziej zasadnicze. Ten rynek napędzały grunty, nie materiały. W niektórych lokalizacjach działki osiągały 600–700 AED za stopę kwadratową, a grunt na takim poziomie wpływa na ekonomikę projektu znacznie bardziej niż 40-procentowy ruch cen stali. Deweloper, który kupił grunt tanio przed laty, ma zapas na wchłonięcie inflacji materiałów; ten, który kupił na szczycie, nie ma go, cokolwiek stanie się z betonem.

Co to rzeczywiście oznacza

Trzy rzeczy, wszystkie realne.

• Nowe premiery są wyceniane wyżej niż istniejące zasoby. Nie dlatego, że przesunął się rynek, lecz dlatego, że przesunęła się baza kosztowa. To powiększa dystans między rynkiem pierwotnym a wtórnym i jest jednym z powodów, by porównać cenę dewelopera za stopę ze średnią dla dzielnicy.
• Projekty krańcowe są odkładane. Rosnące koszty usuwają z planów najsłabsze przedsięwzięcia, co wspiera dyscyplinę podażową – to jeden z powodów, dla których pula biur pozostaje skromna.
• Specyfikacja po cichu się obniża. Pod presją kosztów najłatwiej zaoszczędzić na tym, czego kupujący przy podpisaniu nie widzi. Porównanie specyfikacji z umowy z mieszkaniem pokazowym warto wykonać starannie właśnie w takich warunkach.