Dubai o Bali: proprietà, tasse e rendimento da locazione per un investitore nel 2026

Bali e Dubai si vendono con un linguaggio sorprendentemente simile: acque calde, un flusso turistico in crescita, rendimenti superiori ai mercati europei «maturi». Ma dal punto di vista della proprietà sono asset fondamentalmente diversi, e la differenza di struttura conta in pratica più della differenza nei rendimenti pubblicizzati.

Proprietà: freehold contro diritto d'uso

In Indonesia uno straniero non può possedere terreni in nessun caso: la piena proprietà (Hak Milik) è riservata ai cittadini indonesiani. Agli stranieri restano tre strutture: un diritto d'uso (Hak Pakai, di solito 30 anni con opzioni di rinnovo), un leasing a lungo termine (Hak Sewa) oppure l'acquisto tramite una società a capitale straniero (PT PMA), che detiene un diritto di costruire (HGB). Sono meccanismi leciti e praticabili, ma ciascuno ha una durata, ed è quella durata, non le finiture né la vista, a determinare il valore di rivendita.

Nelle zone freehold di Dubai, invece, uno straniero riceve un title deed: piena proprietà illimitata dell'immobile e del terreno sottostante, registrata presso il Dubai Land Department, senza bisogno di una società.

Tasse: una sola imposta contro più livelli

La struttura fiscale d'acquisto degli UAE è una sola voce: una tassa di registrazione DLD una tantum del 4%, e nient'altro: nessuna imposta sul reddito da locazione, nessuna imposta sulle plusvalenze, nessuna imposta annuale sulla proprietà. Il carico fiscale di Bali è stratificato: un'imposta di trasferimento (BPHTB), un'imposta annuale su terreno ed edifici (PBB) e un'imposta finale sul reddito da locazione, tipicamente intorno al 10% dell'affitto lordo per un non residente. Per le locazioni brevi continuative occorre passare dall'Hak Pakai a una struttura commerciale autorizzata tramite una PT PMA, altrimenti l'immobile rischia la riclassificazione e un conto fiscale corrispondente.

Rendimento: pubblicizzato contro reale

I materiali di marketing delle ville di Bali citano spesso rendimenti lordi da affitti brevi del 15-16% l'anno, e le proprietà gestite ai massimi livelli raggiungono talvolta quei numeri in alta stagione. Ma è il rendimento di un'attività operativa, non di un asset passivo: dipende da occupazione, stagionalità, usura degli arredi e qualità della gestione, e scende sensibilmente dopo imposta sul reddito, commissioni di gestione e manutenzione. Il modello di rendimento di Dubai è diverso: il rendimento lordo medio del mercato va dal 6,3 al 7,1% l'anno, trainato soprattutto dalle locazioni a lungo termine, senza le oscillazioni stagionali tipiche di una destinazione di villeggiatura e senza imposte sul reddito percepito.

A chi si adatta ciascun mercato

Bali resta una scelta forte per un investitore che vuole un'attività operativa nel turismo ed è disposto a gestire l'occupazione come un lavoro a sé, accettando un titolo a termine come prezzo d'ingresso. Dubai è un mercato di proprietà passiva: freehold illimitato, locazione a lungo termine e un modello fiscale abbastanza semplice da evitare che il rendimento diventi un esercizio contabile a sé.

Per i dettagli su strutture proprietarie e tasse a Bali, si vedano la nostra guida al mercato di Bali e le tasse a Bali: cosa paga un proprietario.