Дубай или Бали: право собственности, налоги и доходность для инвестора в 2026

Бали и Дубай продаются очень похожим языком: тёплое море, растущий туристический поток, доходность выше, чем на «взрослых» рынках Европы. Но с точки зрения права собственности это два принципиально разных актива, и разница в структуре владения на практике значит больше, чем разница в заявленной доходности.

Право собственности: фрихолд против пользования

В Индонезии иностранец не может владеть землёй ни при каких условиях — полная собственность (Hak Milik) доступна только гражданам страны. Иностранцу остаются три конструкции: право пользования (Hak Pakai, обычно на 30 лет с возможностью продления), долгосрочная аренда (Hak Sewa) или покупка через собственную компанию с иностранным участием (PT PMA), которая получает право застройки (HGB). Это законные и рабочие механизмы, но каждый ограничен сроком, и именно срок, а не отделка или вид, определяет остаточную стоимость объекта при перепродаже.

В Дубае, напротив, в зонах фрихолда иностранец получает title deed — полную собственность на объект и землю под ним, зарегистрированную Земельным департаментом, без ограничения по сроку и без необходимости создавать компанию.

Налоги: разовый сбор против нескольких слоёв

В ОАЭ структура налогов при покупке предельно простая — разовый регистрационный сбор DLD 4% от стоимости сделки, и на этом список заканчивается: нет налога на аренду, на прирост капитала при продаже, на владение недвижимостью. На Бали налоговая нагрузка многослойная: сбор при переходе права (BPHTB), ежегодный налог на землю и здания (PBB), итоговый налог на доход от аренды — для нерезидента обычно на уровне 10% от валовой суммы по ставке для конечного (final) налога, при этом интенсивная краткосрочная сдача требует уже не Hak Pakai, а лицензируемой коммерческой структуры через PT PMA — иначе объект рискует попасть под переквалификацию с доначислением.

Доходность: заявленная и реальная

Валовая доходность посуточной аренды виллы на Бали в маркетинговых материалах нередко заявляется на уровне 15–16% годовых — и такие цифры действительно случаются на пике сезона у хорошо управляемых объектов. Но это доходность операционного бизнеса, а не пассивного актива: она зависит от загрузки, сезонности, износа мебели и качества управляющей компании, и после вычета налога на доход, комиссии управляющего и расходов на содержание падает существенно — реалистичный диапазон чистой доходности на Бали заметно уже заявленного максимума. Доходность аренды в Дубае устроена иначе: средняя валовая доходность по рынку — 6,3–7,1% в год, преимущественно за счёт долгосрочной аренды, без сезонных провалов, характерных для курортного направления, и без налога на полученный доход.

Кому какой рынок подходит

Бали остаётся сильным вариантом для тех, кто хочет операционный бизнес в туристической нише и готов управлять загрузкой объекта как отдельным делом, принимая срочность права как условие входа. Дубай — рынок пассивного владения: долгосрочная аренда, полная собственность без срока действия и простая налоговая модель, где доходность не превращается в отдельную бухгалтерию.

Подробности по формам владения и налогам на Бали — в разборе рынка Индонезии и в материале о Hak Pakai, Hak Sewa и отсутствии фрихолда.