Mismak Properties: il district cooling, la bolletta che nessuno si aspetta

Nella maggior parte dei grandi complessi di Dubai l'aria condizionata non viene prodotta nell'edificio: viene acquistata da un fornitore di district cooling, che porta l'acqua refrigerata attraverso una rete di tubazioni. Il sistema è efficiente, ma ha una struttura tariffaria che sorprende quasi ogni proprietario alla prima esperienza.

Come si compone la bolletta

• Una quota di consumo per il raffrescamento effettivamente utilizzato, misurato a contatore.
• Una quota di capacità o di potenza impegnata: un importo annuo fisso, basato sulla capacità di raffrescamento riservata alla Sua unità, indipendentemente dal fatto che la si usi o meno. È la voce che nessuno si aspetta.
• La quota di capacità continua anche quando l'immobile è vuoto. Un appartamento non occupato la genera comunque, e questo cambia in modo sostanziale il costo di un mese di sfitto.
• Può essere dovuta una tariffa di allacciamento o di riattivazione, oltre a un deposito.
• In alcuni edifici la quota di capacità è compresa nelle spese condominiali; in altri viene fatturata a parte al proprietario. Occorre stabilire quale sia il caso, perché confrontare le spese condominiali di due edifici senza saperlo equivale a non confrontare nulla.

Perché conta più di quanto sembri

• Chi paga è una questione contrattuale. Il consumo è di norma a carico dell'inquilino; la quota di capacità spetta spesso al proprietario. Occorre verificare sia i documenti di acquisto sia il modello di contratto di locazione.
• Cambia il calcolo dello sfitto. Un'unità vuota in un edificio servito da district cooling costa ogni mese spese condominiali più quota di capacità.
• Non è negoziabile. Il fornitore è un monopolista per l'edificio: non è possibile cambiarlo.
• Gli arretrati possono portare al distacco, e un'unità senza raffrescamento non è affittabile con questo clima.

Cosa chiedere prima di acquistare

• L'edificio è servito da district cooling o dispone di refrigeratori propri?
• Qual è la quota di capacità annua per un'unità di questa metratura, in cifre?
• È compresa nelle spese condominiali o fatturata a parte?
• Chi la paga con il contratto di locazione standard di questo edificio: proprietario o inquilino?
• Ci sono arretrati collegati all'unità? Vanno saldati prima del trasferimento.
• Per un edificio con refrigeratori propri: la loro età e il loro stato, perché la sostituzione è una voce rilevante del fondo di riserva.

Come confrontare onestamente due edifici

Si sommino spese condominiali, spese di comunità e quota annua di capacità di raffrescamento, per piede quadrato, e si confronti questo valore. Un edificio con spese condominiali basse sulla carta e una quota di capacità separata elevata può essere il più costoso da mantenere, pur sembrando il più economico in ogni annuncio.

Tariffe e strutture variano a seconda del fornitore e cambiano nel tempo. Le cifre aggiornate vanno confermate con l'amministrazione dell'edificio e con il fornitore del raffrescamento.