Skai Holdings: residenze con marchio alberghiero e la questione dell'operatore

Skai Holdings ha costruito residenze con marchio alberghiero a Palm Jumeirah. Edifici di questo tipo pongono una questione che i semplici appartamenti non conoscono: l'operatore fa parte di ciò che si è acquistato, e gli operatori sono legati da un contratto, non dal cemento.

Perché l'operatore può cambiare

• Un hotel management agreement ha una durata. Viene rinnovato, rinegoziato o sostituito, e la decisione spetta all'associazione dei proprietari o al proprietario dell'edificio, non al singolo proprietario di un appartamento.
• I rebranding sono ordinari nell'ospitalità. Il cambio di operatore di un edificio è un normale evento commerciale in tutto il mondo, non un segno di fallimento.
• Ma il marchio è spesso il motivo per cui il prezzo era quello. Se si è pagato un premio per un nome, bisogna capire che il nome è contrattuale e il premio, di conseguenza, condizionato.

Che cosa accertare prima di acquistare

• Chi sia l'operatore oggi e quale sia la durata dell'accordo. Chiedere per iscritto la durata residua.
• Che cosa fornisca l'operatore (servizi, personale, standard) e quanto costi nella spesa condominiale annua.
• Se l'unità sia in un rental pool e, in tal caso, la ripartizione, la durata, l'uso personale consentito e le distribuzioni effettive degli ultimi anni al netto di tutti gli oneri.
• Se si possa affittare l'unità in modo indipendente, o tramite un altro agente, volendolo.
• Che cosa accada alla scadenza o in caso di rebranding: chi decide e quale sia la posizione del proprietario.

Comprare sul mercato secondario

La maggior parte di questo patrimonio si scambia ormai di seconda mano, e questo è un vantaggio: lo storico operativo è reale e verificabile anziché stimato. Vanno aggiunte le verifiche richieste da qualsiasi edificio datato.

• Una perizia sull'edificio: gli edifici sul mare lavorano duramente, e facciate, chiller e impianti idraulici hanno una vita utile.
• La situazione del fondo di riserva e i verbali dell'associazione dei proprietari, che rivelano lavori importanti in programma e controversie.
• Lo storico della spesa condominiale, non solo l'anno in corso.
• Comparabili di transazione reali nello stesso edificio, che il registro di Dubai rende semplici da ottenere.
• Il finanziamento. Le banche trattano le unità legate a un hotel diversamente da quelle residenziali; accertare la disponibilità al credito prima di farvi affidamento.

A chi si rivolge

• A un investitore che vuole un immobile gestito sulla Palm, con gestione senza impegno, e ha letto gli accordi.
• A chi confronta l'immobile con un appartamento semplice della stessa metratura e valuta onestamente la differenza in termini di controllo.
• Non a chi dà per scontato che il marchio sopra l'ingresso sia permanente.

Sulla base del registro delle transazioni del Dubai Land Department e della prassi consolidata della gestione alberghiera.