Venti volte in quindici anni: tre operazioni record a Dubai e che cosa c'è dietro
Tre transazioni che Dubai cita come riferimento. Guardarle insieme è più utile che guardare le loro singole percentuali, e ciò che hanno in comune non è ripetibile.
Tre transazioni che a Dubai vengono citate come riferimento. È utile guardarle insieme, perché ciò che hanno in comune conta più delle singole percentuali.
Dubai Marina: da AED 13 mln a 275,5 mln
Acquistato nel 2009 per AED 13 mln, venduto a dicembre 2024 per AED 275,5 mln: un aumento del 2 019 % in quindici anni. Per unità di superficie: AED 320 al piede quadrato nel 2009 contro 6 831 nel 2024.
La chiave qui è il punto di ingresso. Il 2009 fu il fondo dopo la crisi finanziaria globale, quando il mercato di Dubai calò più della maggior parte dei mercati mondiali. Un acquisto del genere richiede non analisi, ma la disponibilità a comprare quando tutti vendono.
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Dubai Hills: una villa da 36,6 mln a 145 mln
Una villa nel cluster Hills Grove acquistata nel 2020 per AED 36,6 mln e venduta a ottobre 2024 per AED 145 mln: un aumento del 296 % in quattro anni, a AED 4 169 al piede.
Il contesto: nel corso del 2024 le ville di Dubai sono salite di circa il 24,8 % e i prezzi nella stessa Dubai Hills Estate sono cresciuti del 45,7 % in due anni con rendimenti da locazione del 5,5–7 %. Questo singolo caso ha quindi superato di gran lunga il suo quartiere, e la spiegazione è semplice: offerta limitata di ville di quella classe accanto a un campo da golf.
Emaar Beachfront: da 4,8 mln a 15 mln in due anni
Un appartamento nel progetto Beach Vista acquistato nel 2022 per AED 4,8 mln e venduto nel 2024 per AED 15 mln: un aumento del 212 %. Il prezzo medio nella località nel 2024 era di circa AED 7 000 al piede.
Qui ha agito un meccanismo diverso: acquisto in fase di costruzione in un progetto con offerta limitata in prima fila e vendita al picco del completamento.
Che cosa hanno in comune
- Offerta limitata. Prima fila, una villa accanto a un campo da golf, un'unità unica: in tutti e tre i casi non c'è più terreno.
- Ingresso in una fase debole. Il 2009, il 2020 e il 2022 furono periodi in cui il mercato era cauto.
- Uscita al picco. Tutte e tre le vendite sono cadute nel 2024.
E ciò che questi casi non contengono: la ripetibilità. Le transazioni riuscite vengono pubblicate; quelle fallite non lo sono mai. Pianificare il proprio rendimento su di esse è lo stesso errore di giudicare la borsa dalle persone che hanno comprato Apple nel 2003.