Villanova: l'economia di una villetta a schiera non è quella di un appartamento

Villanova è una comunità di villette a schiera destinata alle famiglie. Gli acquirenti ne confrontano abitualmente il rendimento con quello di un appartamento e arrivano alla conclusione sbagliata, perché cinque cose differiscono contemporaneamente.

Cinque differenze

• Rendimento più basso, locazioni più lunghe. Le famiglie restano per anni e si spostano di rado: meno sfitto, ma un rapporto canone-prezzo peggiore rispetto agli appartamenti.
• Siete proprietari della struttura. Tetto, muri esterni, giardino e impianti sono il vostro budget di manutenzione, non una voce di spesa condominiale. Non compare in una tabella di rendimento; compare sul vostro estratto conto.
• Una spesa di comunità anziché una spesa condominiale dell'edificio. Finanzia verde comune, sicurezza e servizi, ed è strutturata in modo diverso.
• Un bacino di acquirenti più ristretto in uscita. Le villette a schiera si vendono a famiglie e non a investitori: meno acquirenti, decisioni più lunghe, vendita più lenta in qualsiasi mercato.
• La posizione non perdona. Gli acquirenti con famiglia danno molto peso a scuole e tragitto, quindi una villetta nel posto sbagliato è molto più difficile da affittare di un appartamento nel posto sbagliato.

Che cosa dà in cambio il formato

• Spazio e un lotto per una cifra che non comprerebbe la stessa superficie in un appartamento più vicino al centro.
• Stabilità degli inquilini, cioè meno costi di nuova locazione e meno usura dovuta ai traslochi.
• Terreno non riproducibile, la parte duratura del valore.

Come confrontare onestamente

Usate il rendimento netto, non quello lordo, e includete ciò che un appartamento non ha: manutenzione esterna, giardino e l'eventuale sostituzione dell'impianto di condizionamento. Poi confrontate i giorni sul mercato in caso di rivendita. Un immobile che impiega nove mesi a vendersi porta un costo che non compare in nessun calcolo di rendimento.

Che cosa verificare nella comunità

• La superficie del lotto separatamente da quella costruita: gli annunci citano la seconda.
• Che cosa si può ampliare: copertura del lotto, distanze dai confini e regole della comunità.
• La spesa di comunità e che cosa finanzia, con lo storico.
• Scuole a una distanza realistica e tragitto nelle ore di punta: un inquilino con famiglia valuta entrambi i percorsi.
• Canoni ottenuti per le villette a schiera proprio qui, non le medie di Dubailand.

Sulla base del registro del Dubai Land Department e degli annunci attivi della comunità.