Quanto costa gestire una villa a Dubai, e perché non è un grande appartamento

Chi confronta un trilocale con una villa di tre camere di solito confronta il prezzo e il tragitto. I costi di gestione si comportano diversamente da entrambi, e in una direzione che sorprende: a parità di condizioni una villa è spesso la cosa più economica da mantenere.

La ragione è strutturale e non questione di fortuna. Il proprietario di un appartamento paga per una torre — ascensori, atri, impianti della piscina, sicurezza, facciata, assicurazione dell'intera struttura — con una spesa calcolata sulla sua quota. Il proprietario di una villa paga per una comunità: strade, giardinaggio, illuminazione, il cancello. Il conto è normalmente calcolato sulla superficie del lotto e non su quella edificata, e il risultato è spesso da tre a quattro volte più economico di un appartamento di dimensioni comparabili.

Che cosa include e che cosa non include la spesa della villa

• Copre le aree comuni: giardinaggio della comunità, strade e illuminazione, sicurezza, servizi condivisi dove esistono e l'amministrazione della comunità master.
• Non copre la vostra casa. Manutenzione e sostituzione finale dell'aria condizionata, piscina, giardino, disinfestazione, serbatoio dell'acqua, tetto — tutto è vostro, appaltato e pagato individualmente.
• Non copre le utenze. La DEWA su una villa è sensibilmente più alta che su un appartamento per l'ovvia ragione, e il raffrescamento in una casa indipendente è una cifra più grande in ogni mese che conta.
• L'assicurazione della struttura è una vostra responsabilità, mentre per un proprietario di appartamento l'assicurazione dell'edificio arriva dentro la spesa condominiale.

Al netto, la bolletta mensile fissa è più bassa e quella variabile più alta, e quella variabile è la parte che arriva senza preavviso. L'aria condizionata è la cosa più costosa da riparare su una villa negli Emirati, e in una casa con più di dieci anni va nel budget d'acquisto e non nel piano di manutenzione.

Che cosa verificare prima di comprare una villa in particolare

• La superficie del lotto e quella edificata come due numeri separati. La spesa segue una delle due e il valore le segue entrambe; due annunci con lo stesso numero di camere possono differire su ciascuna in modo indipendente.
• L'età degli impianti meccanici, e se l'aria condizionata è stata sostituita o solo revisionata. Commissionare una perizia. Costa una frazione di un chiller.
• Che cosa hanno modificato i proprietari precedenti, e se fosse approvato. Nelle comunità più vecchie ampliamenti e riconfigurazioni sono comuni e non tutti erano autorizzati. Chiedere i documenti di ogni aggiunta, non le fotografie.
• Le regole della comunità master sulle modifiche, che disciplinano ampliamenti, aspetto esterno, giardinaggio e piscine. Differiscono da comunità a comunità e vengono fatte rispettare.
• Se il servizio disegnato è davvero in funzione. Nelle grandi comunità accessibili è qui che la tesi regge o si sgretola, e la risposta è un giro di ispezione e non una brochure.

Anche l'aritmetica dell'affitto è diversa

Il profilo dell'inquilino di una villa è una famiglia con un contratto lungo e non un professionista con ricambio annuale, il che di solito significa meno sfitto e minori costi di rotazione. In compenso gli obblighi di manutenzione del proprietario sono più ampi — un climatizzatore guasto in una villa è un problema del proprietario in un modo in cui l'impianto di una torre non lo è — e il rendimento lordo sulle ville è in genere più basso che sugli appartamenti. Conviene fare i conti al netto e non al lordo, sottraendo dal canone annuo la spesa, il raffrescamento, l'accantonamento per la manutenzione e i mesi di sfitto prima di dividere per tutto ciò che è stato investito, compresa la tassa di trasferimento del 4%.

Il confronto che aiuta davvero

Prendere la spesa condominiale annua di ciascuna candidata, aggiungere una cifra realistica per ciò che il proprietario paga al di fuori di essa, e guardare il totale annuo e non la tariffa di testa. Un appartamento con piscina sul tetto e spesa alta e una villa con una spesa di comunità modesta e un proprio impianto possono essere molto più vicini di quanto suggeriscano le due fatture — e su dieci anni di detenzione la differenza tra due acquisti altrimenti identici si decide qui e non nella trattativa.

Sulla base della prassi di Dubai sulle spese condominiali calcolate su lotto o superficie edificata, delle convenzioni di manutenzione delle comunità e dei rilievi standard delle perizie sulle ville.