Prepararsi a un mutuo a Dubai: che cosa mettere in ordine prima di presentarsi in banca

Per prepararsi a un mutuo a Dubai conviene seguire quest'ordine: pre-approvazione prima di guardare gli immobili, debiti ed estratti conto messi in ordine con alcuni mesi di anticipo, costi dell'operazione tenuti in contanti oltre all'anticipo e banche confrontate sul costo totale. La pre-approvazione di solito dura da due a tre mesi; l'acquisto di un immobile finito richiede circa da tre a otto settimane.

Perché partire dalla pre-approvazione e non da un appartamento?

Perché l'errore più comune è innamorarsi di un immobile prima di conoscere il budget reale. La pre-approvazione della banca fissa la somma su cui si può contare ed è valida per un periodo limitato, di solito circa da due a tre mesi.

Con essa le trattative con il venditore procedono più in fretta, e il rischio di perdere una caparra perché la banca rifiuta si riduce al minimo.

Impone anche disciplina. Si vede in anticipo quale rata mensile la banca considera sostenibile in base al proprio reddito, e si smette di perdere tempo con immobili fuori budget.

Viene rilasciata sulla base di un set di documenti di base e, di norma, non obbliga a chiedere il mutuo proprio a quella banca. Con la pratica pronta di solito bastano pochi giorni lavorativi.

Che cosa guarda la banca nelle finanze del richiedente?

Tre cose: il rapporto tra carico debitorio e reddito, la stabilità del lavoro e la storia creditizia. Alcuni mesi prima della domanda conviene fare un controllo di tutte e tre.

Chiudere le piccole carte di credito e i pagamenti rateali, non assumere nuovi obblighi e fare in modo che il denaro arrivi sul conto in modo regolare e trasparente.

Conta l'anzianità di servizio. Un dipendente dovrebbe avere idealmente alcuni mesi nel lavoro attuale; un imprenditore ha bisogno di uno storico documentato dell'attività.

Conta anche un estratto conto pulito. La banca legge i movimenti sui conti, e bonifici elevati e caotici o scoperti continui ne riducono la fiducia.

Per i residenti si tiene conto della centrale rischi locale (credit bureau), e i ritardi di pagamento anche su piccole bollette rovinano il quadro.

Quanto contante serve per l'operazione oltre all'anticipo?

Più di quanto si aspettano i mutuatari alla prima esperienza. Oltre all'anticipo si aggiungono la tassa di registrazione del Land Department, la commissione dell'agente, le spese di istruttoria della banca, la perizia, l'assicurazione e l'ufficio del trustee con i suoi pagamenti amministrativi.

Nel complesso queste spese accessorie rappresentano di solito una percentuale non trascurabile del prezzo e vanno tenute in contanti, oltre all'anticipo.

L'entità dell'anticipo dipende dallo status. Per i residenti che acquistano la prima casa parte in genere da un quinto del valore; per i non residenti e per gli acquisti a scopo d'investimento è più alta. Le cifre esatte dipendono dalla banca, dal prezzo e dal profilo del mutuatario.

Una riserva è una voce a parte. È sensato conservare, dopo l'operazione, abbastanza per diverse rate mensili, come assicurazione contro un'interruzione del reddito e contro i costi dell'insediamento.

Entrare in un mutuo senza margine, con gli ultimi risparmi spesi per l'anticipo, è una decisione strategicamente debole.

Come confrontare le offerte delle banche?

Per sostanza, non per il tasso pubblicizzato. Il tasso vetrina del primo anno non è la stessa cosa del costo del prestito sull'intera durata.

Guardare che cosa succede quando finisce il periodo fisso: a quale indice è legato il tasso variabile e con quale margine.

Non meno importanti sono la penale di estinzione anticipata, la commissione di istruttoria, i prodotti assicurativi obbligatori e le condizioni per il passaggio a un'altra banca. L'estinzione anticipata è consentita, ma di solito con una commissione il cui tetto è fissato dal regolatore.

Qui un mediatore creditizio è utile. Il broker vede le condizioni attuali di decine di programmi e sa quale banca è più accomodante verso un determinato tipo di reddito — dipendente, imprenditore o non residente.

Non c'è alcun obbligo di rivolgersi a un broker, e ci si può presentare direttamente in banca. Ma il broker confronta subito il mercato e spesso ottiene concessioni non disponibili con un contatto diretto, e il servizio di solito si ripaga con una scelta più accurata del programma.

L'immobile stesso deve soddisfare dei requisiti?

Sì. La banca presta sulla base dell'immobile oltre che del mutuatario. Un'abitazione finita di un costruttore riconoscibile in un quartiere liquido viene finanziata volentieri e alle condizioni migliori.

Sui progetti in costruzione le condizioni sono più rigide, e alcune banche non operano affatto.

L'età dell'edificio, lo status della zona freehold e il valore di perizia influiscono sulla decisione finale e sull'importo del prestito.

Prima di versare una caparra, assicurarsi che l'immobile scelto superi i criteri della banca che ha concesso la pre-approvazione. È una domanda semplice a un broker o a un manager, e fa risparmiare settimane.

Cinque errori facili da evitare

Cambiare lavoro nel mezzo del processo. Un nuovo datore di lavoro azzera l'anzianità agli occhi della banca e può far saltare un'approvazione.

Grandi acquisti a credito prima della domanda. Ogni nuovo obbligo peggiora il carico debitorio.

Guardare solo il tasso. Commissioni e assicurazioni possono mangiare il vantaggio di una cifra allettante.

Ignorare le scadenze. Un ritardo con i documenti nella catena di un'operazione rischia penali e la perdita della caparra.

Saltare il controllo legale. Lo status dell'immobile ed eventuali gravami vanno verificati prima della firma, non dopo.

Un mutuo a Dubai è diverso da uno altrove?

Nel procedimento, sì. I mutui qui hanno smesso da tempo di essere esotici: le banche degli Emirati prestano attivamente a residenti e acquirenti stranieri, e tassi e condizioni sono nel complesso paragonabili a quelli dei mercati sviluppati.

Ciò che differisce è la logica con cui si valuta il mutuatario e la struttura dei costi dell'operazione. Per questo la preparazione inizia molto prima della visita in banca.

Gli errori all'inizio costano. La banca sbagliata significa pagare di più su una lunga distanza, una pratica incompleta un'approvazione che si trascina, e costi accessori ignorati una brutta sorpresa alla firma.

Un mutuo riuscito è per novanta per cento preparazione: un profilo finanziario pulito, la pre-approvazione, un budget completo per l'operazione e un confronto sobrio dei programmi sul costo totale. Chi lo fa in anticipo ottiene condizioni migliori e un'operazione più serena.