Gemini Property Developers: mały budynek w cudzym master planie

Gemini Property Developers zbudował mały budynek mieszkalny w Sobha Hartland — master planie stworzonym i kontrolowanym przez inną firmę. Taki układ jest w Dubaju niezwykle częsty i daje konkretny podział odpowiedzialności, który kupujący regularnie źle odczytują.

Dwóch deweloperów, dwie role

• Deweloper master planu jest właścicielem dzielnicy: dróg, zieleni, obiektów wspólnotowych, zasad dotyczących tego, co wolno budować, i zwykle opłaty wspólnotowej odrębnej od opłaty serwisowej budynku.
• Deweloper budynku zbudował Państwa dom. Jakość wykonania, specyfikacja, termin odbioru i wszelkie środki zaradcze to jego zobowiązania.
• Roszczenie kieruje się do tego, kto podpisał umowę. Silny master plan nie czyni bezpiecznym słabego dewelopera budynku, a silny deweloper budynku nie naprawi dzielnicy, której nie kontroluje.

Co kupujący faktycznie dostaje od każdego z nich

Bycie w dobrym master planie to realna zaleta i należy ją cenić taką, jaka jest:

• Udogodnienia, których nie trzeba było budować — parki, szkoły, handel i ochrona dostarczane i utrzymywane na poziomie dzielnicy.
• Kontrola nad otoczeniem. To, co powstanie obok, podąża za master planem, co jest bardziej przewidywalne niż działka w niezaplanowanym obszarze.
• Adres, który ludzie rozpoznają i który pomaga zarówno w wynajmie, jak i odsprzedaży — często bardziej niż nazwa dewelopera samego budynku.

A od dewelopera budynku: jakość tego, w czym się mieszka. Butikowa firma może stworzyć lepsze układy i części wspólne niż deweloper masowy, i da się to sprawdzić w oddanym budynku.

Co sprawdzić

• Obie opłaty — opłatę serwisową budynku i opłatę wspólnotową — z historią każdej.
• Co utrzymuje deweloper master planu, a co finansuje budynek. Na tej granicy rodzą się spory.
• Które fazy master planu pozostały i gdzie względem Państwa domu.
• Zrealizowane prace dewelopera budynku, odwiedzone — przy małym portfelu jeden oddany budynek to większość dowodów.
• Escrow i Oqood przy off-plan oraz rekompensatę za opóźnienie.
• Osiągane czynsze we wspólnocie, które wspiera bardziej reputacja master planu niż budynku.

Dla kogo

• Kupujący, którzy chcą dobrej dzielnicy i dobrze zrobionego budynku i rozumieją, że pochodzą one od różnych firm.
• Inwestorzy w najem długoterminowy, którzy liczą na popyt wynikający z nazwy wspólnoty.
• Nie dla kupującego, który zakłada, że deweloper master planu stoi za budynkiem.

Na podstawie rejestru Dubai Land Department i struktury master planu wspólnoty.