TECOM Group: właściciel stref wolnocłowych i dlaczego to kształtuje rynek mieszkań

TECOM Group nie jest przede wszystkim budowniczym domów. Jest właścicielem i operatorem dzielnic biznesowych, w których działają dubajskie strefy mediów, technologii, designu, nauki i edukacji, a jej dochodem są czynsze komercyjne. Mieszkania pojawiają się w tych dzielnicach jako element uzupełniający.

Dlaczego właściciel-operator zachowuje się inaczej

• Trzyma, a nie sprzedaje. Spółka, której dochodem są czynsze od najemców, których będzie mieć także za dwadzieścia lat, ma bezpośrednie powody, by dobrze utrzymywać dzielnicę.
• Jej klientem jest pracodawca. Dzielnice kształtowane są wokół potrzeb firm — komunikacji, parkingów, sal spotkań, gastronomii — a mieszkańcy korzystają z tego pośrednio.
• Jest notowana na giełdzie, więc wskaźniki zajętości i przychody z najmu są publikowane. Dla kupującego zajętość dzielnicy jest tu wyjątkowo widoczna, a to ona napędza popyt na mieszkania po sąsiedzku.
• Segment mieszkaniowy nie jest jej rdzeniem. Liczba sprzedawanych przez nią domów jest niewielka, więc większość mieszkań w tych dzielnicach zbudowały i sprzedają inne firmy.

Co to oznacza dla kupującego

W praktyce kupujesz w skupisku miejsc pracy, a nie we wspólnocie mieszkaniowej. Ma to jasne konsekwencje:

• Popyt najemców jest powiązany ze strefą wolnocłową. Gdy firmy ze skupiska zatrudniają, popyt na wynajem rośnie; gdy nie — nie rośnie. Warto sprawdzić opublikowaną zajętość.
• Rytm tygodniowy. Te dzielnice są ruchliwe w godzinach pracy, a ciche w weekendy — odwrotnie niż osiedle mieszkaniowe, co jest kwestią preferencji, a nie wadą.
• Krótki dojazd dla właściwego najemcy. Dom w skupisku, w którym najemca pracuje, to mocna propozycja na wynajem długoterminowy, i na tym polega ta nisza.
• Status freehold zależy od lokalizacji. Przed wszystkim innym trzeba ustalić formę własności dla konkretnej działki — strefy wolnocłowe i dzielnice lądowe nie są jednolite.

Co sprawdzić

• Formę własności i uprawnienia kupujących zagranicznych dla dokładnie tego budynku.
• Kto był deweloperem i kto sprzedaje lokal, ponieważ często nie jest to TECOM.
• Opublikowaną zajętość dzielnicy, która jest realnym wskaźnikiem wyprzedzającym dla Twojego czynszu.
• Opłatę serwisową oraz ewentualną opłatę na poziomie dzielnicy.
• Parking, który w dzielnicach biznesowych jest realnym ograniczeniem.
• Faktycznie osiągane czynsze mieszkaniowe w skupisku, a nie średnią dla szerszej okolicy.

Dla kogo

• Dla inwestorów w wynajem długoterminowy, którzy celują w osoby pracujące w skupisku — jasno określoną, sprawdzalną grupę najemców.
• Dla kupujących, którzy sami tam pracują.
• Nie dla rodziny szukającej osiedla mieszkaniowego ani dla kupującego, który pominął pytanie o formę własności.

Na podstawie raportowania spółki oraz rejestru Dubai Land Department.