Triplanet Range Group: małe mieszkanie w prestiżowej dzielnicy czy duże w taniej

Triplanet Range Group budował w Downtown Dubai i w Dubai Sports City — na przeciwległych krańcach drabiny cen. Za ten sam budżet można mieć studio w pierwszej z nich albo dwupokojowe mieszkanie w drugiej, a ten wybór pojawia się niemal w każdej rozmowie o inwestowaniu w Dubaju. Oto jak naprawdę wypadają liczby.

Co daje dzielnica prestiżowa

• Płynność. Centralne zasoby handlują się nieustannie. Gdy sprzedajecie, czeka kolejka kupujących, a nie poszukiwanie jednego — i to warte jest realnych pieniędzy przy wyjściu.
• Popyt, który nie zależy od jednego czynnika. Turyści, najemcy korporacyjni, mieszkańcy i goście krótkoterminowi — wszyscy chcą centralnego Dubaju.
• Ograniczona podaż. Centralnych gruntów jest mało, co wspiera wartość w długim horyzoncie.
• Możliwość najmu krótkoterminowego. Stawki za dobę są w centrum opłacalne w sposób, w jaki nie są w dzielnicy zewnętrznej.

Co daje dzielnica tańsza

• Wyższy stosunek czynszu do ceny. Dzielnice zewnętrzne generalnie dają wyższą rentowność i na tym polega cały argument za nimi.
• Przestrzeń, która przyciąga rodziny — a rodziny najemców zostają na lata, więc pustostany są rzadsze, a koszty rotacji niższe.
• Niższe opłaty serwisowe w wartościach bezwzględnych, co przy skromnym czynszu znaczy więcej, niż ludzie się spodziewają.
• Niższa cena wejścia, dzięki której mniejszy budżet pozwala coś posiadać zamiast nic.

Liczby, które rozstrzygają

Cztery, a wszystkie można sprawdzić przed zakupem:

• Rentowność netto, a nie brutto. Odejmijcie opłatę serwisową, prowizje agencji, utrzymanie i uczciwy zapas na pustostany. Różnica między prestiżową a zewnętrzną dzielnicą mocno się wtedy zmniejsza — a czasem odwraca.
• Czas ekspozycji na rynku przy odsprzedaży. Zbierzcie realne dowody dla obu dzielnic. Nieruchomość, której sprzedaż trwa dziewięć miesięcy, ma koszt, który nigdy nie pojawia się w kalkulacji rentowności.
• Podaż ukończona w pobliżu. Dzielnice zewnętrzne mają grunty; centralne nie. Nowa podaż ogranicza wzrost czynszów i jest to najbardziej niedoważona liczba w tym porównaniu.
• Państwa faktyczny okres posiadania. Przez trzy lata dominuje płynność; przez piętnaście rentowność się kumuluje i to ona dominuje.

Uczciwe podsumowanie: dzielnice zewnętrzne wygrywają dochodem, prestiżowe — wyjściem. Co ma większe znaczenie, zależy od tego, co zrobicie z aktywem — to pytanie o Państwa, a nie o Dubaj.

Co sprawdzić w każdej z nich

• Osiągane czynsze z aktualnych ogłoszeń w promieniu kilkuset metrów, a nie średnie dzielnicowe.
• Opłata serwisowa w oddanych budynkach, wraz z historią.
• Położenie w obrębie dzielnicy, które w obu przypadkach znaczy więcej niż nazwa dzielnicy.
• W przypadku off-plan: escrow, Oqood, wykonawca i środek zaradczy z tytułu opóźnienia.

Dla kogo to jest

• Inwestorzy nastawieni na dochód i z długim horyzontem: dzielnica zewnętrzna.
• Inwestorzy, którzy mogą potrzebować wyjścia lub chcą możliwości najmu krótkoterminowego: centralna.
• Nie dla kupującego porównującego rentowność brutto, bo właśnie tak najczęściej podejmuje się tę decyzję błędnie.

Na podstawie rejestru transakcji Dubai Land Department i aktualnych ogłoszeń najmu.