Triplanet Range Group: маленькая квартира в дорогом районе или большая в дешёвом

Triplanet Range Group строила в Даунтауне и в Дубай Спортс-Сити — на противоположных концах ценовой лестницы. За один бюджет можно взять студию в первом или двушку во втором, и этот выбор возникает почти в каждом разговоре об инвестициях в Дубае. Вот как цифры ложатся на самом деле.

Что даёт дорогой район

• Ликвидность. Центральный фонд торгуется постоянно. Когда вы продаёте, есть очередь покупателей, а не поиск одного, — и на выходе это стоит реальных денег.
• Спрос, который не держится на одном факторе. Туристы, корпоративные арендаторы, жители и гости на короткий срок — центральный Дубай нужен всем.
• Ограниченное предложение. Центральной земли мало, и это поддерживает стоимость на длинном горизонте.
• Возможность посуточной сдачи, которая в центре реальна, а в дальнем районе нет.

Что даёт дешёвый

• Лучшее отношение аренды к цене. Периферия обычно даёт больше доходности — в этом весь её аргумент.
• Метраж, а значит семьи: семейные арендаторы живут годами, поэтому простоев меньше и расходы на смену арендатора ниже.
• Ниже взносы в абсолютных цифрах, что при скромной аренде важнее, чем принято думать.
• Ниже цена входа, позволяющая небольшому бюджету владеть чем-то, а не ничем.

Четыре цифры, которые решают

Все четыре можно узнать до сделки:

• Чистая доходность, а не валовая. Вычтите взнос, комиссию агента, обслуживание и честную поправку на простой. Разрыв между центром и периферией после этого резко сужается, а иногда переворачивается.
• Срок экспозиции при перепродаже. Соберите реальные данные по обоим районам. Объект, который продаётся девять месяцев, несёт издержку, которой нет ни в одном расчёте доходности.
• Сколько сдаётся рядом. У периферии есть земля, у центра нет. Новое предложение держит потолок ставки, и это самая недооценённая цифра в этом сравнении.
• Ваш реальный срок владения. На трёх годах доминирует ликвидность; на пятнадцати доходность накапливается и доминирует она.

Честное резюме: периферия выигрывает по доходу, центр — по выходу. Что важнее, зависит от того, что вы будете делать с активом, — то есть это вопрос про вас, а не про Дубай.

Что проверить в любом случае

• Реальные ставки из живых объявлений в радиусе нескольких сотен метров, а не средние по району.
• Взнос в сданных домах, с историей.
• Положение внутри района, которое в обоих случаях важнее названия района.
• По офф-плану — эскроу, Oqood, подрядчика и пункт о просрочке.

По данным реестра сделок Земельного департамента и живых объявлений.