Binghatti Haven w Dubai Sports City: tanio z powodu czy tanio z dobrego powodu?

Dubai Sports City to jedno z najtańszych miejsc w mieście do zakupu nowego apartamentu, a tanio zawsze wymaga wyjaśnienia. Czasem wyjaśnieniem jest prawdziwa nieefektywność rynku, a czasem dzielnica, która nie działa. Sports City to po trosze jedno i drugie, a różnica ma znaczenie, gdy wypisuje się czek.

Czym miało być Sports City?

Masterplan był ambitny: stadiony, akademie, boisko do krykieta, pole golfowe i zabudowa mieszkaniowa wokół ekosystemu sportowego.

Część zrealizowano — stadion krykietowy i pole golfowe istnieją i działają — a część nie, co zostawiło dzielnicę z osobliwą mieszanką obiektów światowej klasy i niezabudowanych działek.

Stała się dużą, przystępną cenowo, zależną od samochodu dzielnicą mieszkaniową po wewnętrznej stronie miasta, z licznymi najemcami i reputacją, która pozostaje w tyle za obecną rzeczywistością. Znaczna część najstarszej zabudowy była źle zbudowana i źle zarządzana, a ta reputacja wciąż rzutuje na dzielnicę, choć nowsze budynki to inny produkt.

Pod względem lokalizacji leży przy Sheikh Mohammed Bin Zayed Road w pobliżu Motor City i Dubai Studio City, mniej więcej dwadzieścia–dwadzieścia pięć minut do Marina poza szczytem i dalej do Downtown.

Jakie są argumenty za zakupem tutaj?

Cena wejścia. Nowe apartamenty w Sports City należą do najtańszych w Dubaju, a różnica wobec porównywalnej zabudowy w Arjan czy JVC jest realna.

Yield. Ponieważ czynsze utrzymywały się lepiej niż ceny, yield brutto w tej dzielnicy konsekwentnie plasuje się w górnej części przedziału dla Dubaju. Dla inwestora nastawionego wyłącznie na przepływy pieniężne to cały argument.

Pula najemców jest naprawdę duża: czerpie z Dubai Studio City, Motor City, parków biznesowych wzdłuż tego korytarza oraz z wielu rodzin i osób dzielących mieszkanie, które chcą przestrzeni w cenie, jakiej nie oferują dzielnice nadmorskie.

A pole golfowe i obiekty sportowe dają wartość użytkową, której brakuje większości tanich dzielnic.

Jakie są argumenty przeciw?

Brak metra i naprawdę daleka jazda do jakiegokolwiek miejsca na wybrzeżu. To ogranicza wzrost czynszów, bo ogranicza krąg osób, które tu zamieszkają.

Bardzo duża rozpiętość jakości między budynkami. Niektóre wieże w Sports City są dobrze zarządzane; inne mają udokumentowaną historię sporów o service charge, zaległości w konserwacji i niesprawne stowarzyszenia właścicieli. Kupno niewłaściwego budynku w tej dzielnicy to realne ryzyko, którego nie widać z rzutu.

Powolny wzrost wartości kapitału. To nie jest rynek rzadkości. Jest ziemia, są działki, a podaż szybko reaguje na popyt, co trzyma ceny w ryzach.

I rynek wtórny zdominowany przez kupujących nastawionych na yield, którzy twardo negocjują, co ogranicza cenę wyjścia.

Jak dobrze kupować w takiej dzielnicy?

Budynek liczy się bardziej niż dzielnica. Dwie wieże przy tej samej ulicy mogą mieć zupełnie inną historię service charge, standard konserwacji i doświadczenia najemców. Proszę poprosić o dokumentację stowarzyszenia właścicieli albo przynajmniej obejrzeć oba budynki.

Wybierać nową zabudowę od dewelopera z historią oddań zamiast starszej zabudowy z rabatem. Zobowiązania konserwacyjne w źle zbudowanej wieży Sports City z 2008 roku mogą pochłonąć kilka lat yield.

Sprawdzać service charge w relacji do czynszu, a nie w oderwaniu. W dzielnicach o niskich czynszach service charge, który w Downtown byłby niczym szczególnym, może pochłonąć dużą część dochodu brutto.

Domagać się miejsca parkingowego. W dzielnicy zależnej od samochodu to nie jest opcja, a lokale bez niego wynajmuje się ze zniżką.

I sprawdzić, co planuje się na sąsiednich działkach. Sports City wciąż ma niezabudowane grunty, a widok, który istnieje dziś, za trzy lata może zniknąć.

Jakie są szczegóły Binghatti Haven?

To nowa zabudowa, co w Sports City jest istotnym wyróżnikiem, zważywszy, jak duża część istniejących zasobów ma ponad piętnaście lat i jest zmęczona.

Tempo budowy Binghatti oznacza krótszy okres z zaangażowanym kapitałem i bez dochodu, co poprawia wewnętrzną stopę zwrotu (IRR) w porównaniu z czteroletnią przedsprzedażą gdzie indziej.

Wykończenie to średnia półka, a pakiet udogodnień standardowy. Oczekiwania należy odpowiednio ustawić i nie płacić premii za wizualizacje.

Kluczowe pytanie brzmi, jaki jest prognozowany service charge i jak ma się do osiągalnego czynszu dla rozważanej wielkości lokalu. Przed decyzją proszę zdobyć obie liczby, bo w tej dzielnicy ten stosunek jest całą inwestycją.

Jaka jest uczciwa rekomendacja?

Jeśli chcą Państwo maksymalnego yield brutto przy minimalnej cenie wejścia i są gotowi trzymać długoterminowo, nie oczekując dużego wzrostu kapitału, ta dzielnica robi to, co obiecuje.

Jeśli chcą Państwo zrównoważonego zwrotu z pewnym wzrostem wartości, warto wydać więcej i kupić w dzielnicy z ograniczoną podażą — JVC, Al Furjan lub Dubai Hills na odpowiednim progu cenowym.

Tak czy inaczej, proszę kupować budynek, a nie broszurę. W Sports City, bardziej niż prawie gdziekolwiek indziej w Dubaju, różnica między dobrym a złym budynkiem to różnica między dobrą a złą inwestycją.

Czy reputacja dzielnicy jest zasłużona?

Dubai Sports City zyskało reputację dzięki najstarszym budynkom, z których kilka ukończono tanio w latach 2008–2012, przekazano stowarzyszeniom właścicieli bez rezerw finansowych i pozwolono im niszczeć.

Te budynki wciąż stoją, a część nadal jest źle zarządzana. Nie są już jednak reprezentatywne: dodano sporo nowszej, lepiej zbudowanej zabudowy, a kilka starszych wież przeszło prawdziwą modernizację.

Ta rozbieżność między reputacją a obecną rzeczywistością to dokładnie miejsce, w którym kryje się okazja — dzielnica jest wyceniana według swojej historii, podczas gdy część budynków poszła naprzód.

Wykorzystanie jej wymaga odróżnienia jednych od drugich, a to oznacza wizytę na miejscu i historię service charge, a nie filtr na portalu. Nikt nie zrobi tego za Państwa, dlatego dyskonto się utrzymuje.