Binghatti Hills w Arjan: gra wolumenem pod lupą

Binghatti Hills leży w Arjan, obok Dubai Science Park, i ma jedną z najwyższych liczb lokali wśród pojedynczych inwestycji mieszkaniowych w tej części miasta. Skala zmienia inwestycję w sposób, który ukrywa pojedynczy rzut, dlatego ta analiza uwzględnia cały budynek.

Gdzie leży Arjan?

Arjan leży w głębi lądu, przy Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, między Dubai Science Park a Al Barsha South. To dzielnica mieszkaniowa o średniej gęstości zabudowy, która szybko się zapełniała pod koniec lat 2010. i w latach 2020., zbudowana niemal wyłącznie z budynków apartamentowych, a nie willi.

Praktyczna geografia: mniej więcej piętnaście–dwadzieścia minut do Dubai Marina i Mall of the Emirates poza szczytem, około dwudziestu pięciu do Downtown, a obok leżą Dubai Miracle Garden i Butterfly Garden, które przyciągają sezonowy ruch i nie dają mieszkańcom żadnych korzyści.

Nie ma metra. To decydujące ograniczenie tej dzielnicy, które zawęża profil najemcy: Arjan sprawdza się dla ludzi z samochodami, a nie sprawdza się dla tych, którzy ich nie mają. Każda prognoza najmu zakładająca coś innego jest błędna.

Co oznacza zakup w bardzo dużej inwestycji?

Pierwszy efekt dotyczy najmu. Kilkaset niemal identycznych lokali oddanych w tym samym momencie w tej samej dzielnicy oznacza kilkuset właścicieli konkurujących o najemców w tym samym kwartale.

Czynsze w pierwszym roku po masowym handover są konsekwentnie niższe niż prognozy, którymi sprzedawano lokale.

Drugi efekt dotyczy odsprzedaży. Sprzedając, będą Państwo konkurować nie z rynkiem, lecz z dziesiątkami dosłownie identycznych apartamentów w tym samym budynku, wystawionych przez właścicieli z taką samą wiedzą jak Państwa. To przejrzysty, utowarowiony rynek, który nie nagradza sprzedających.

Trzeci efekt dotyczy service charge i tu skala może pomóc: duży budynek rozkłada koszty stałe na więcej właścicieli, a opłaty za stopę kwadratową w wieżach średniej półki z dużą liczbą lokali są często niższe niż w butikowych.

Nic z tego nie czyni dużego projektu złym zakupem. Czyni go zakupem pod yield, a nie pod wzrost wartości, i tak należy go wyceniać.

Jak wygląda rachunek yield w Arjan?

Arjan konkuruje ceną wejścia. Czynsz za stopę kwadratową jest niższy niż w centralnych dzielnicach, ale cena zakupu jest znacznie niższa, a stosunek między nimi był na ogół korzystny — yield brutto jest tu wyższy od średniej dla Dubaju.

Pula najemców jest realna i stabilna: pracownicy Dubai Science Park i pobliskich parków biznesowych, rodziny, których nie stać na Al Barsha i Dubai Hills, oraz wiele par i osób dzielących mieszkanie, które chcą nowszego budynku, niż oferuje starsza średnia półka.

Uczciwe zastrzeżenie: taki najemca z definicji jest wrażliwy na cenę. Wybrał Arjan, bo było taniej. Jeśli porównywalny budynek dwie ulice dalej obniży czynsz, przeprowadzi się, a koszt zmiany dla najemcy bez aranżacji i z roczną umową jest bliski zera.

Co konkretnie sprawdzić?

Harmonogram handover dla całej inwestycji, a nie tylko Państwa wieży czy fazy. Jeśli trzy tysiące lokali trafi na rynek w ciągu tych samych sześciu miesięcy, należy zakładać słaby pierwszy sezon najmu.

Prognozowany service charge i to, jak oferta udogodnień ma się do liczby lokali. Rozbudowane udogodnienia rozłożone na wiele lokali są efektywne; rozbudowane udogodnienia w fazie oddawanej pierwsza, gdy kolejne wciąż się budują, oznaczają, że pierwsi właściciele dopłacają do całego przedsięwzięcia.

Specyfikację wykończenia na piśmie, pozycja po pozycji. Binghatti konkuruje ceną, a oddane wykończenie to średnia półka. To dobrze, jeśli się tego spodziewano, i rozczarowujące, jeśli nie.

Przydział miejsc parkingowych na lokal. W dzielnicy bez metra studio bez miejsca parkingowego jest zdecydowanie trudniejsze do wynajęcia.

I obejrzeć ukończony budynek Binghatti, zanim zaangażują się Państwo w niewybudowany. To najbardziej użyteczna godzina, jaką można poświęcić.

Jak sprawić, by liczby się spinały?

Kupować typy lokali o najszerszej puli najemców, a nie o najniższej cenie wejścia. Apartamenty jednopokojowe konsekwentnie wypadają lepiej niż studia pod względem szybkości wynajmu i odsprzedaży w takich dzielnicach, a różnica w cenie jest zwykle mniejsza niż w czynszu.

Preferować lokale z miejscem parkingowym, balkonem i widokiem nie na parking. W utowarowionym budynku to drobne wyróżniki decydują, że Państwa lokal wynajmie się pierwszy, gdy na rynku jest dwadzieścia identycznych.

Liczyć zwrot na drugi rok, a nie na pierwszy. Pierwszy sezon najmu po masowym handover jest nietypowy i zwykle najsłabszy.

I realistycznie podchodzić do wyjścia: zakładać, że sprzedają Państwo innemu inwestorowi z tym samym arkuszem, a nie komuś, kto zakochał się w budynku.

Dla kogo to jest?

To dobre dla inwestora nastawionego na yield, z horyzontem co najmniej pięciu lat, który chce niskiej ceny wejścia, akceptuje wykończenie średniej półki i rozumie, że zwrot pochodzi z najmu, a nie ze wzrostu kapitału.

To dobre dla kupującego, który chce posiadać nieruchomość w Dubaju przy wielkości zakupu niewymagającej kredytu hipotecznego.

To złe dla każdego, kto liczy na flip przed handover w dzielnicy z tysiącami konkurujących lokali, oraz dla kupującego, który chce wyjątkowego aktywa. Jeśli tezą jest wzrost wartości wynikający z rzadkości, należy kupić coś rzadkiego.