Masdar City

Das eigens geplante nachhaltige Viertel neben dem Flughafen: niedrig bebaut, verschattet, fußgängerfreundlich und anders als alles andere am Golf.

• starke Renditen mit institutioneller Mieterbasis
• verschattete, fußläufige Straßen
• niedrige Kühlkosten

Wie dieses Viertel wirklich ist

Was Masdar City ist

Masdar City ist ein geplantes CO₂-armes Viertel auf dem Festland nahe dem Abu Dhabi International Airport. Es wurde Ende der 2000er-Jahre als Experiment für nachhaltige Stadtplanung begonnen und ist heute eine funktionierende gemischte Gemeinde aus Wohnungen, Büros, einer Universität und Forschungseinrichtungen.

Die Stadtform ist bewusst gewählt und für den Golf ungewöhnlich: schmale, verschattete Straßen, die so ausgerichtet sind, dass sie die vorherrschenden Winde einfangen, eng gesetzte Gebäude, die sich gegenseitig beschatten, Windtürme und eine Fußgänger-zuerst-Anlage, in der der Autoverkehr weitgehend an den Rand verlegt ist.

Es funktioniert. Die Umgebungstemperaturen in den verschatteten Straßen liegen messbar unter denen der umliegenden offenen Wüstenbebauung, und es ist einer der wenigen Orte in den VAE, an dem Spaziergänge im Freien in den Übergangsjahreszeiten wirklich angenehm sind.

Wer hier lebt

Mitarbeitende und Studierende der Mohamed bin Zayed University of Artificial Intelligence und des Campus des Khalifa University Masdar Institute, Beschäftigte der im Viertel ansässigen Unternehmen sowie Arbeitskräfte aus der Flughafennähe.

Die Bevölkerung ist tendenziell jung, international und akademisch, was einen anderen Mietmarkt erzeugt als im Rest des Emirats — kürzere durchschnittliche Mietdauern, aber ein beständiger Ersatzbedarf durch eine Institution, die immer neue Menschen hereinbringt.

Dieser institutionelle Anker ist der Schlüssel zum Vermietungsargument hier. Anders als ein rein spekulatives Viertel hat Masdar eine eingebaute Quelle von Mietern, die in Gehweite wohnen müssen.

Die Immobilien

Überwiegend Apartments in mittelhohen Gebäuden, mit Einstiegspreisen unter den niedrigsten des Emirats für neuwertigen, gut gestalteten Bestand.

Die Ausstattung ist im Allgemeinen gut, und die Gebäude sind konstruktiv effizient, was sich in niedrigeren Kühlkosten zeigt — ein echter Betriebskostenvorteil in diesem Klima, den der meiste Bestand in Abu Dhabi nicht bietet.

Neue Wohnphasen kommen weiterhin auf den Markt, das Angebot im Viertel wächst also noch.

Die Einschränkungen

Die Lage. Masdar liegt am Flughafen, weit entfernt vom Zentrum von Abu Dhabi und von den Inselvierteln. Für alles außerhalb des Viertels braucht man ein Auto, auch wenn das Viertel selbst fußläufig ist.

Einzelhandel und Gastronomie vor Ort sind im Vergleich zu einem gereiften Viertel begrenzt, wenn auch erheblich gewachsen; inzwischen hat das Viertel ein echtes Zentrum.

Es bleibt teilweise ein Projekt im Werden. Der ursprüngliche Masterplan wurde gegenüber seiner ehrgeizigsten Fassung stark zurückgefahren, und es kommen weiter Phasen hinzu.

Der Mieterpool ist zwar verlässlich, aber schmal: Er hängt eng an den Universitäten und den Unternehmen im Viertel.

Was zu prüfen ist

Die Freehold-Ausweisung für das konkrete Gebäude, da ausländisches Eigentum in Abu Dhabi auf Investitionszonen beschränkt ist.

Welche Phase und was in der Nähe noch im Bau ist.

Die Nebenkosten (service charge) und insbesondere, ob die Nachhaltigkeitsinfrastruktur zusätzliche Kosten verursacht oder — wie hier häufig — Kühlkosten spart.

Die Gehdistanz zu den Universitätscampus, wofür die meisten Mieter tatsächlich zahlen.

Tatsächlich erzielte Mieten für das konkrete Gebäude.

Die Investorensicht

Starke Bruttorenditen bei niedrigem Einstiegspreis, getragen von einer institutionellen Mieterbasis, die in der Region für ihre Verlässlichkeit ungewöhnlich ist.

Die Aussichten auf Kapitalwachstum sind bescheiden — das Viertel erweitert noch das Angebot, und die Lage ist nicht zentral —, aber die Nachhaltigkeitspositionierung und der Universitätsanker geben ihm eine beständige Identität, die den meisten günstigen Vierteln fehlt.

Es passt zu einem Investor, der Rendite mit einer belastbaren Mietergeschichte will, und zu einem Bewohner, der eine wirklich fußläufige, thermisch angenehme Umgebung schätzt. Schlecht passt es für alle, die im Zentrum von Abu Dhabi sein müssen.

Was der ursprüngliche Plan versprach und was geliefert wurde

Masdar City startete 2008 als Versuch einer CO₂-neutralen, autofreien Stadt für fünfzigtausend Menschen, samt einem Personal-Rapid-Transit-System aus fahrerlosen Kabinen und vollständig erneuerbarer Energieversorgung.

Gebaut wurde tatsächlich etwas Kleineres und Pragmatischeres: ein CO₂-armes Viertel mit einigen tausend Bewohnern und Beschäftigten, mit einem Kabinensystem, das auf einer kurzen Demonstrationsstrecke statt stadtweit läuft, und einem Stromnetz, das durch Solarenergie ergänzt statt ersetzt wird.

Die Verkleinerung ist gut dokumentiert, und ein Käufer sollte sie kennen. Es ist aber auch nicht die ganze Geschichte — was gebaut wurde, funktioniert, und die thermische Leistung der Straßen und Gebäude ist messbar statt anspruchsvolle Absicht.

Die Lehre für jeden, der irgendwo in einen in Phasen entwickelten Masterplan einkauft, ist die übliche: Bewerten Sie, was existiert, und betrachten Sie den Rest als Absicht.

Der Universitätsanker

Die Mohamed bin Zayed University of Artificial Intelligence und der Campus des Khalifa University Masdar Institute liegen im Viertel, dazu Forschungsinstitute und die Unternehmen, die sich um sie ansiedeln.

Das ergibt eine Mieterbasis mit einer ungewöhnlichen Eigenschaft: Sie erneuert sich selbst. Jahrgänge kommen und gehen im akademischen Rhythmus, Lehrende und Forschende wechseln, und die Institution liefert laufend neue Menschen, die in Gehweite wohnen müssen.

Das ist verlässlich, wie es die Nachfrage eines spekulativen Viertels nicht ist, und weitgehend vom Immobilienzyklus abgeschirmt.

Es ist auch schmal. Liegt ein Gebäude nicht in angenehmer Gehweite der Campus oder des Business Parks, konkurriert es um einen deutlich kleineren Pool — das sollten Sie prüfen, bevor Sie annehmen, dass der Ruf des Viertels auf Ihre konkrete Einheit zutrifft.

Der Betriebskostenvorteil

Die Gebäude in Masdar wurden nach einem höheren thermischen Standard als in den VAE üblich geplant, und die Stadtform — schmale verschattete Straßen, Gebäude, die sich gegenseitig beschatten, Ausrichtung zum vorherrschenden Wind — senkt die Umgebungstemperatur messbar.

Praktisch ergeben sich niedrigere Kühlkosten, und in einem Markt, in dem ein Mieter die monatlichen Gesamtkosten statt der Nettomiete vergleicht, ist das für einen Vermieter ein echter Wettbewerbsvorteil.

Fragen Sie nach den tatsächlichen Sommerverbrauchswerten der Einheit, statt der Planungsabsicht zu vertrauen, und vergleichen Sie sie mit einem gleichwertigen Apartment anderswo im Emirat.

Wo der Unterschied real ist, sollte er Teil der Vermarktung der Einheit sein, denn die meisten Mieter wissen nicht, danach zu fragen.

Masdar in Zahlen

Die Stadt ist für mehr als 50 000 Einwohner geplant und liegt im Gebiet Khalifa City, rund siebzehn Kilometer vom Zentrum von Abu Dhabi entfernt. Die Strände von Yas Island sind eine Viertelstunde mit dem Auto entfernt, Dubai etwa eine Stunde.

Der Verkehr im Viertel gehört zum Experiment: ein fahrerloser NAVYA-Shuttle für zwölf Fahrgäste, E-Scooter und ein inzwischen betriebener fahrerloser Lieferdienst, mit einer Stadtbahn in den längerfristigen Plänen.

Das Geschäftszentrum ist Masdar City Square — 29 000 Quadratmeter in sieben Bürogebäuden, von denen eines auf Netto-Null-Energie ausgelegt ist. Die Bürogebäude von Masdar tragen die höchste 5-Pearl-Nachhaltigkeitsbewertung, mit Energieeinsparungen von bis zu 91 % und Wassereinsparungen von bis zu 45 % gegenüber konventionellem Bestand, wie die Stadt angibt.

Der Alltag ist vor Ort abgedeckt: Ryan School Masdar City, das medizinische Zentrum The Doctors und das Rehabilitationskrankenhaus Amana Healthcare — alles im Viertel, ohne Fahrt in die Stadt.

Der Mieterpool hängt hier eng an den Universitäten und den Unternehmen im Viertel. Das macht ihn verlässlich, aber schmal — prüfen Sie, was die Nachfrage für das konkrete Gebäude tatsächlich trägt, bevor Sie annehmen, dass sie breit ist.

Häufige Fragen

Ist Masdar City tatsächlich fertig?

Es ist ein funktionierendes Viertel mit Wohnungen, Büros, Universitäten und Einzelhandel, aber der ursprüngliche Masterplan wurde stark zurückgefahren, und es kommen weiter neue Phasen hinzu. Lassen Sie sich bestätigen, was in der Nähe eines konkreten Gebäudes noch im Bau ist.

Warum sind die Kühlkosten in Masdar City niedriger?

Die Stadtplanung — schmale verschattete Straßen, Gebäude, die sich gegenseitig beschatten, Windtürme und Ausrichtung zu den vorherrschenden Winden — senkt die Umgebungstemperaturen messbar, und die Gebäude selbst sind nach einem höheren Effizienzstandard gebaut.

Die oben gezeigten Rendite- und Einstiegspreisangaben sind Richtwerte zum Vergleich von Vierteln untereinander; sie stammen aus Marktübersichten und sind nicht wie die Dubai-Zahlen aus unserem eigenen Bestand berechnet. Sie sind keine Bewertung einer konkreten Immobilie und keine Anlageberatung. Ausländisches Freehold-Eigentum in Abu Dhabi ist nur innerhalb ausgewiesener Investitionszonen möglich — lassen Sie sich die Ausweisung für jede konkrete Immobilie bestätigen, bevor Sie fortfahren.

Ist Masdar City die richtige Wahl für Sie?

Nennen Sie mir das Budget und den Zweck des Kaufs — eine Rendite, ein Wiederverkauf oder ein Zuhause für die Familie. Ich rechne es gegen die Dubai-Alternative zum selben Geld durch und sage offen, welche Seite gewinnt. Oft ist es nicht die Seite, die man erwartet.