Masdar City

Specjalnie zaprojektowana, zrównoważona dzielnica przy lotnisku: niska zabudowa, cień, ulice dla pieszych i klimat niespotykany nigdzie indziej w Zatoce.

• wysokie rentowności i instytucjonalna baza najemców
• zacienione ulice dla pieszych
• niskie koszty chłodzenia

Jaka naprawdę jest ta dzielnica

Czym jest Masdar City

Masdar City to planowana, niskoemisyjna dzielnica na lądzie stałym w pobliżu Abu Dhabi International Airport, zapoczątkowana pod koniec lat 2000. jako eksperyment w dziedzinie zrównoważonego projektowania miejskiego, a dziś funkcjonująca, mieszana wspólnota: mieszkania, biura, uniwersytet i instytucje badawcze.

Forma urbanistyczna jest przemyślana i niezwykła jak na Zatokę: wąskie, zacienione ulice zorientowane tak, by łapać dominujące wiatry, budynki ustawione blisko siebie, by wzajemnie się zacieniały, wieże wiatrowe i układ z pierwszeństwem dla pieszych, z pojazdami w większości trzymanymi na obrzeżach.

To działa. Temperatura otoczenia na zacienionych ulicach jest mierzalnie niższa niż w otaczającej, otwartej, pustynnej zabudowie, a to jedno z niewielu miejsc w ZEA, gdzie spacer na zewnątrz w okresach przejściowych jest naprawdę przyjemny.

Kto tu mieszka

Pracownicy i studenci Mohamed bin Zayed University of Artificial Intelligence oraz kampusu Khalifa University Masdar Institute, pracownicy firm z siedzibą w dzielnicy i osoby pracujące w sąsiedztwie lotniska.

Demografia jest młoda, międzynarodowa i akademicka, co daje inny rynek najmu niż w reszcie emiratu — krótsze średnie umowy, ale stały popyt na wymianę, bo instytucja nieustannie sprowadza nowych ludzi.

Ta instytucjonalna kotwica jest kluczem do argumentu najmu. W przeciwieństwie do dzielnicy czysto spekulacyjnej Masdar ma wbudowane źródło najemców, którzy muszą mieszkać w odległości spaceru.

Nieruchomości

Przeważają apartamenty w średniowysokich budynkach, a ceny wejścia należą do najniższych w emiracie jak na stosunkowo nową, dobrze zaprojektowaną zabudowę.

Standard wykończenia jest na ogół dobry, a budynki są z założenia energooszczędne, co przekłada się na niższe rachunki za chłodzenie — realną przewagę kosztów eksploatacji w tym klimacie, jakiej nie oferuje większość zabudowy w Abu Zabi.

Wciąż oddawane są nowe etapy zabudowy mieszkaniowej, więc podaż w dzielnicy nadal rośnie.

Ograniczenia

Lokalizacja. Masdar leży przy lotnisku, daleko od centrum Abu Zabi i dzielnic wyspowych. Do wszystkiego poza dzielnicą potrzebny jest samochód, choć sama dzielnica jest przyjazna pieszym.

Handel i gastronomia na miejscu są ograniczone w porównaniu z dojrzałą okolicą, choć znacznie się rozwinęły, a dzielnica ma już prawdziwe centrum.

Wciąż jest to częściowo praca w toku. Pierwotny plan generalny został istotnie zredukowany w stosunku do swojej najbardziej ambitnej wersji, a kolejne etapy nadal są dodawane.

Pula najemców, choć wiarygodna, jest wąska: wiąże się ściśle z uniwersytetami i firmami w dzielnicy.

Co sprawdzić

Status freehold konkretnego budynku, ponieważ własność cudzoziemców w Abu Zabi jest ograniczona do stref inwestycyjnych.

Który to etap i co jeszcze jest budowane w pobliżu.

Opłatę serwisową, a konkretnie to, czy infrastruktura proekologiczna wiąże się z dodatkowym kosztem, czy — jak często tutaj bywa — oszczędza na chłodzeniu.

Odległość spacerem do kampusów uniwersyteckich, za co faktycznie płaci większość najemców.

Uzyskiwane czynsze w konkretnym budynku.

Perspektywa inwestycyjna

Wysokie rentowności brutto przy niskim progu wejścia, wspierane przez instytucjonalną bazę najemców, niezwykle wiarygodną jak na ten region.

Perspektywy wzrostu wartości kapitału są umiarkowane — dzielnica wciąż zwiększa podaż, a lokalizacja nie jest centralna — ale pozycjonowanie ekologiczne i uniwersytecka kotwica dają jej trwałą tożsamość, jakiej brakuje większości niedrogich dzielnic.

Pasuje inwestorowi, który chce rentowności z obronną historią najemców, oraz mieszkańcowi ceniącemu naprawdę przyjazne pieszym, komfortowe termicznie otoczenie. Źle pasuje każdemu, kto musi być w centrum Abu Zabi.

Co obiecywał pierwotny plan, a co zrealizowano

Masdar City ruszyło w 2008 roku jako próba zbudowania bezemisyjnego, wolnego od samochodów miasta dla pięćdziesięciu tysięcy osób, z systemem osobistego szybkiego transportu w postaci bezzałogowych kapsuł i w pełni odnawialnym zasilaniem.

To, co faktycznie zbudowano, jest mniejsze i bardziej pragmatyczne: niskoemisyjna dzielnica z kilkoma tysiącami mieszkańców i pracowników, z systemem kapsuł działającym na krótkiej trasie pokazowej, a nie w całym mieście, oraz z siecią energetyczną uzupełnianą energią słoneczną, a nie przez nią zastąpioną.

Ograniczenie skali jest dobrze udokumentowane i kupujący powinien o nim wiedzieć. Nie jest to jednak cała historia — to, co zbudowano, działa, a parametry cieplne ulic i budynków są mierzalne, a nie deklaratywne.

Lekcja dla każdego, kto kupuje w etapowym planie generalnym gdziekolwiek, jest zwykła: wyceniać to, co istnieje, a resztę traktować jako zamiar.

Uniwersytecka kotwica

Mohamed bin Zayed University of Artificial Intelligence i kampus Khalifa University Masdar Institute leżą w obrębie dzielnicy, razem z instytutami badawczymi i firmami, które skupiają się wokół nich.

Daje to bazę najemców o niezwykłej właściwości: sama się odnawia. Kolejne roczniki przychodzą i odchodzą w cyklu akademickim, kadra i badacze się wymieniają, a instytucja stale dostarcza nowych ludzi, którzy muszą mieszkać w odległości spaceru.

Jest to wiarygodne w sposób, w jaki popyt w dzielnicy spekulacyjnej nie jest, i w dużej mierze odizolowane od cyklu rynku nieruchomości.

Jest też wąskie. Jeśli budynek nie leży w wygodnej odległości spaceru od kampusów lub parku biznesowego, konkuruje o znacznie mniejszą pulę, i warto to sprawdzić, zanim uzna się, że reputacja dzielnicy dotyczy konkretnego lokalu.

Przewaga w kosztach eksploatacji

Budynki Masdar zaprojektowano według wyższego standardu cieplnego niż typowy w ZEA, a forma urbanistyczna — wąskie zacienione ulice, budynki wzajemnie się zacieniające, orientacja względem dominującego wiatru — mierzalnie obniża temperaturę otoczenia.

Praktycznym skutkiem są niższe rachunki za chłodzenie, a na rynku, gdzie najemca porównuje całkowity miesięczny koszt, a nie czynsz nominalny, to realna przewaga konkurencyjna wynajmującego.

Warto poprosić o faktyczne letnie rachunki za media dla danego lokalu, zamiast wierzyć na słowo założeniom projektowym, i porównać je z odpowiednim apartamentem gdzie indziej w emiracie.

Tam, gdzie różnica jest realna, powinna stanowić część sposobu, w jaki reklamuje się lokal, bo większość najemców nie wie, że trzeba o to zapytać.

Masdar w liczbach

Miasto zaplanowano dla ponad 50 000 mieszkańców i leży w rejonie Khalifa City, około siedemnastu kilometrów od centrum Abu Zabi. Plaże wyspy Yas są oddalone o kwadrans jazdy samochodem, Dubaj o około godzinę.

Transport wewnątrz dzielnicy jest częścią eksperymentu: bezzałogowy wahadłowiec NAVYA na dwanaście osób, hulajnogi elektryczne i działająca już bezzałogowa usługa dostaw, a w dalszych planach kolej lekka.

Rdzeniem biznesowym jest Masdar City Square — 29 000 metrów kwadratowych w siedmiu budynkach biurowych, z których jeden zaprojektowano jako zeroenergetyczny. Budynki biurowe Masdar mają najwyższą ocenę 5 Pearl w systemie oceny zrównoważenia, a oszczędności energii miasto szacuje nawet na 91 %, wody nawet na 45 % w porównaniu z zabudową konwencjonalną.

Codzienne potrzeby zaspokaja się na miejscu: Ryan School Masdar City, centrum medyczne The Doctors i szpital rehabilitacyjny Amana Healthcare — wszystko w obrębie dzielnicy, bez wyjazdu do miasta.

Pula najemców jest tu ściśle związana z uniwersytetami i firmami w dzielnicy. To czyni ją wiarygodną, ale wąską — proszę sprawdzić, co faktycznie napędza popyt na konkretny budynek, zanim uzna się go za szeroki.

Najczęstsze pytania

Czy Masdar City jest naprawdę ukończone?

To funkcjonująca dzielnica z mieszkaniami, biurami, uniwersytetami i handlem, ale pierwotny plan generalny został istotnie zredukowany, a kolejne etapy nadal są dodawane. Proszę potwierdzić, co jest budowane w pobliżu konkretnego budynku.

Dlaczego koszty chłodzenia w Masdar City są niższe?

Projekt urbanistyczny — wąskie zacienione ulice, budynki ustawione tak, by wzajemnie się zacieniały, wieże wiatrowe i orientacja względem dominujących wiatrów — mierzalnie obniża temperaturę otoczenia, a same budynki wznoszono według wyższego standardu efektywności.

Przedstawiona wyżej rentowność i cena wejścia to wartości orientacyjne, służące do porównywania dzielnic między sobą, pochodzące z zestawień rynkowych, a nie wyliczone z naszej własnej oferty, jak liczby dla Dubaju. Nie są wyceną żadnej konkretnej nieruchomości ani poradą inwestycyjną. Własność wolnohold dla cudzoziemców w Abu Zabi jest dostępna wyłącznie w wyznaczonych strefach inwestycyjnych — przed dalszymi krokami proszę potwierdzić status każdej konkretnej nieruchomości.

Czy Masdar City to właściwy wybór dla Państwa?

Proszę podać budżet i cel zakupu — stopę zwrotu, odsprzedaż albo miejsce do zamieszkania dla rodziny. Zestawię to z dubajską alternatywą za te same pieniądze i powiem wprost, która strona wygrywa. Często nie jest to ta, której ludzie się spodziewają.