Masdar City (Масдар Сити)

Что это за место

Masdar City — проект, запущенный в 2008 году как эксперимент: город, который обеспечивает себя энергией из возобновляемых источников и сводит потребление воды и электричества к минимуму. Расположен он на материковой части эмирата, рядом с международным аэропортом.

Замысел был радикальным — полностью безуглеродный город без автомобилей. Реализовано меньше заявленного, как это часто бывает с проектами такого масштаба, но принципиальные решения остались: солнечная электростанция, продуманная ориентация улиц, затенение, пассивное охлаждение.

Архитектура здесь узнаваемая и непохожая на остальные ОАЭ: узкие тенистые улицы вместо широких проспектов, здания, расставленные так, чтобы создавать сквозняки и тень, фасады с перфорированными экранами, снижающими нагрев.

Помимо жилья на территории находятся университет Khalifa University, штаб-квартира Международного агентства по возобновляемой энергии IRENA, офисы технологических компаний и исследовательские центры.

Что даёт формат

Практическая польза экотехнологий здесь не декларативная, а измеримая: продуманное затенение и пассивное охлаждение реально снижают счета за электричество, которые в ОАЭ составляют существенную часть расходов на жильё.

Городская среда получилась пешеходной, что для региона редкость. Узкие затенённые улицы летом проходимы днём, а не только после заката, и это меняет уклад жизни.

Плотность низкая, зелени много, шума мало. Район воспринимается как университетский кампус, а не как жилой массив.

Аудитория соответствующая: сотрудники университета, исследователи, работники технологических компаний, студенты старших курсов. Соседство однородное и спокойное.

Экономика вложения

Masdar City входит в число лидеров эмирата по доходности, и логика та же, что в других доступных районах: невысокая цена объекта при устойчивой арендной ставке.

Устойчивость спроса обеспечивают якорные организации — университет, IRENA, компании на территории. Их сотрудники ищут жильё поблизости постоянно, и этот спрос не зависит от рыночных циклов.

Дополнительный фактор — ограниченность предложения. Жилая часть невелика, застройка идёт медленно, и количество квартир на рынке в любой момент конечно.

Рост стоимости умеренный: район нишевый, массового спроса он не создаёт, но и обвалов в таком сегменте не бывает.

Ограничения

Нишевость. Район подходит не всем: он тихий, обособленный, с университетской атмосферой и без городской суеты. Тем, кто ищет активную среду, здесь будет скучно.

Удалённость от центра Абу-Даби и от островных районов. Машина нужна, несмотря на пешеходность внутри самого города.

Незавершённость. Изначальный мастер-план реализован частично, и часть территории остаётся неосвоенной. Что там появится и когда — вопрос открытый.

Узкий круг покупателей при перепродаже: специфика формата привлекает определённую аудиторию, и искать её приходится дольше.

Соседство с аэропортом: как и везде в этой части эмирата, стоит оценить шумовую обстановку на месте.

Что проверять

Какая именно очередь и какой застройщик: жилая часть строилась разными этапами, и качество различается.

Фактические счета за коммунальные услуги. Экономия на энергопотреблении — заявленное преимущество района, и её стоит подтвердить цифрами у живущих там, а не по описанию проекта.

Загруженность и сроки сдачи квартир в вашем доме — с учётом нишевости района это ключевой индикатор.

Что планируется на соседних неосвоенных участках.

Транспортную доступность для арендатора без машины: наличие маршрутов до университета и до города.

Кому подходит, а кому нет

Подходит: инвестору, которому нужна высокая доходность при устойчивом спросе от якорных работодателей; тем, кто ценит необычный формат и готов к нишевости; арендодателю, ориентированному на академическую и технологическую аудиторию.

Не подходит: тому, кто ищет ликвидность и широкий круг покупателей; тому, кому нужна оживлённая городская среда; и тому, кто рассчитывает на быстрый рост стоимости.

Что важно понимать про экогород

Масштаб проекта стоит оценивать трезво. Masdar анонсировался как полностью безуглеродный город на несколько десятков тысяч жителей; реализована меньшая часть, и в обозримом будущем это компактная территория, а не город в привычном смысле.

Это не делает проект неудачным: то, что построено, работает — солнечная электростанция, пассивное охлаждение, пешеходная среда, университет и исследовательские центры. Просто ожидания стоит соотносить с фактом.

Практический вывод тот же, что для любых амбициозных проектов региона: оценивать нужно построенное, а не заявленное. Если продавец апеллирует к будущим очередям и планам развития, разумно исходить из того, что их может не быть.

При этом якорные организации никуда не денутся: университет, IRENA и компании на территории обеспечивают арендный спрос независимо от того, будет ли достроен город целиком.

Масдар в цифрах

Город спроектирован более чем на 50 тысяч жителей и лежит в зоне Khalifa City, примерно в семнадцати километрах от центра Абу-Даби. До пляжей Yas Island четверть часа на машине, до Дубая — около часа.

Транспорт внутри — часть эксперимента: по территории ходит беспилотный шаттл NAVYA на двенадцать пассажиров, работают электросамокаты, запущена беспилотная доставка. Дальше в планах лёгкий рельсовый транспорт.

Деловое ядро — Masdar City Square на 29 тысяч квадратных метров: семь офисных зданий, одно из них спроектировано с нулевым энергопотреблением. Офисные здания Масдара держат высший рейтинг устойчивости 5 Pearl — по оценке города, экономия энергии в них доходит до 91%, воды — до 45% против обычной застройки.

Быт закрыт на месте: школа Ryan School Masdar City, медцентр The Doctors и реабилитационный госпиталь Amana Healthcare — всё внутри района, без выезда в город.