Masdar City

Il quartiere sostenibile nato da un progetto, accanto all'aeroporto: basso, ombreggiato, percorribile a piedi e diverso da qualsiasi altro luogo del Golfo.

• rendimenti solidi con una base di inquilini istituzionale
• strade ombreggiate percorribili a piedi
• bassi costi di raffrescamento

Com'è davvero questo quartiere

Che cos'è Masdar City

Masdar City è un quartiere pianificato a basse emissioni di carbonio sulla terraferma, vicino all'Abu Dhabi International Airport, avviato alla fine degli anni Duemila come esperimento di progettazione urbana sostenibile e oggi una comunità mista e funzionante di abitazioni, uffici, un'università e istituti di ricerca.

La forma urbana è voluta e insolita per il Golfo: strette strade ombreggiate orientate in modo da catturare le brezze prevalenti, edifici ravvicinati che si fanno ombra a vicenda, torri del vento e un impianto pensato prima di tutto per i pedoni, con i veicoli in gran parte tenuti al perimetro.

Funziona. Le temperature ambientali nelle strade ombreggiate sono misurabilmente inferiori rispetto al circostante sviluppo nel deserto aperto, ed è uno dei pochi luoghi degli Emirati dove camminare all'aperto nelle mezze stagioni è davvero piacevole.

Chi ci vive

Personale e studenti della Mohamed bin Zayed University of Artificial Intelligence e del campus del Khalifa University Masdar Institute, dipendenti delle aziende con sede nel quartiere e lavoratori legati all'aeroporto.

Il profilo demografico è giovane, internazionale e accademico, e produce un mercato degli affitti diverso dal resto dell'emirato: contratti mediamente più brevi, ma una domanda di ricambio costante da parte di un'istituzione che continua a portare nuove persone.

Questo ancoraggio istituzionale è la chiave dell'investimento in affitto. A differenza di un quartiere puramente speculativo, Masdar dispone di una fonte integrata di inquilini che devono stare a distanza di cammino.

L'immobile

Prevalentemente appartamenti in edifici di media altezza, con prezzi d'ingresso tra i più bassi dell'emirato per un patrimonio recente e ben progettato.

Le finiture sono in generale buone e gli edifici sono efficienti per progetto, il che si traduce in bollette di raffrescamento più basse: un vero vantaggio sui costi di gestione, in questo clima, che la maggior parte degli immobili di Abu Dhabi non offre.

Sono continuate a essere rilasciate nuove fasi residenziali, quindi l'offerta all'interno del quartiere è ancora in crescita.

I limiti

La posizione. Masdar si trova vicino all'aeroporto, ben lontano dal centro di Abu Dhabi e dai quartieri dell'isola. Per tutto ciò che sta fuori dal quartiere serve l'auto, anche se il quartiere stesso si percorre a piedi.

Negozi e ristoranti al suo interno sono limitati rispetto a un'area matura, benché siano cresciuti molto e il quartiere abbia ormai un vero centro.

In parte resta un cantiere aperto. Il masterplan originale è stato ridimensionato in modo sostanziale rispetto alla versione più ambiziosa, e le fasi continuano ad aggiungersi.

La platea di inquilini, per quanto affidabile, è ristretta: è legata strettamente alle università e alle aziende del quartiere.

Che cosa verificare

La qualifica freehold per l'edificio specifico, poiché la proprietà straniera ad Abu Dhabi è limitata alle zone di investimento.

Quale fase, e che cosa resta in costruzione nelle vicinanze.

La spesa condominiale, e in particolare se l'infrastruttura per la sostenibilità comporti costi aggiuntivi o, come spesso accade qui, faccia risparmiare sul raffrescamento.

La distanza a piedi dai campus universitari, che è ciò per cui la maggior parte degli inquilini paga davvero.

I canoni effettivamente ottenuti nell'edificio specifico.

Il punto di vista dell'investitore

Rendimenti lordi solidi a un prezzo d'ingresso basso, sostenuti da una base di inquilini istituzionale insolitamente affidabile per la regione.

Le prospettive di rivalutazione del capitale sono modeste, perché il quartiere aggiunge ancora offerta e la posizione non è centrale, ma il posizionamento sulla sostenibilità e l'ancora universitaria gli danno un'identità duratura che alla maggior parte dei quartieri accessibili manca.

Si adatta all'investitore che vuole rendimento con una storia solida sugli inquilini, e al residente che apprezza un ambiente davvero percorribile a piedi e termicamente confortevole. Si adatta male a chi deve stare nel centro di Abu Dhabi.

Che cosa prometteva il piano originale e che cosa è stato realizzato

Masdar City è nata nel 2008 come tentativo di città a zero emissioni e senza auto per cinquantamila persone, completa di un sistema di trasporto rapido personale con capsule senza conducente e di un approvvigionamento energetico interamente rinnovabile.

Ciò che è stato effettivamente costruito è più piccolo e più pragmatico: un quartiere a basse emissioni di alcune migliaia di residenti e lavoratori, con il sistema di capsule in funzione su un breve percorso dimostrativo anziché in tutta la città, e la rete elettrica integrata dal solare anziché sostituita.

Il ridimensionamento è ben documentato ed è giusto che un acquirente lo sappia. Ma non è tutta la storia: le parti costruite funzionano, e le prestazioni termiche di strade ed edifici sono misurabili, non soltanto dichiarate.

La lezione per chiunque acquisti in un masterplan a fasi, ovunque, è la solita: dare valore a ciò che esiste e considerare il resto un'intenzione.

L'ancora universitaria

La Mohamed bin Zayed University of Artificial Intelligence e il campus del Khalifa University Masdar Institute si trovano all'interno del quartiere, insieme a istituti di ricerca e alle aziende che si raggruppano attorno a loro.

Ne risulta una base di inquilini con una proprietà insolita: si rinnova da sola. Le coorti arrivano e se ne vanno secondo i cicli accademici, docenti e ricercatori ruotano, e l'istituzione continua a fornire nuove persone che hanno bisogno di vivere a distanza di cammino.

È affidabile in un modo in cui non lo è la domanda di un quartiere speculativo, ed è in larga parte isolata dal ciclo immobiliare.

È anche ristretta. Se un edificio non si trova a una comoda distanza a piedi dai campus o dal business park, compete per una platea molto più piccola, e conviene verificarlo prima di dare per scontato che la reputazione del quartiere valga per la vostra unità.

Il vantaggio sui costi di gestione

Gli edifici di Masdar sono stati progettati secondo uno standard termico superiore alla norma degli Emirati, e la forma urbana (strade strette e ombreggiate, edifici che si fanno ombra a vicenda, orientamento verso il vento prevalente) abbassa in modo misurabile la temperatura ambientale.

Il risultato pratico sono bollette di raffrescamento più basse, e in un mercato in cui l'inquilino confronta il costo mensile totale e non il canone dichiarato, è un vero vantaggio competitivo per il locatore.

Conviene chiedere i consumi estivi effettivi dell'unità, anziché fidarsi dell'intento progettuale, e confrontarli con un appartamento equivalente altrove nell'emirato.

Dove la differenza è reale, dovrebbe far parte di come si presenta l'unità, perché la maggior parte degli inquilini non sa di doverlo chiedere.

Masdar in numeri

La città è pianificata per oltre 50 000 residenti e si trova nell'area di Khalifa City, a circa diciassette chilometri dal centro di Abu Dhabi. Le spiagge di Yas Island distano un quarto d'ora in auto, Dubai circa un'ora.

I trasporti all'interno del quartiere fanno parte dell'esperimento: una navetta NAVYA senza conducente da dodici passeggeri, monopattini elettrici e un servizio di consegna senza conducente oggi in funzione, con la metropolitana leggera nei piani di lungo periodo.

Il cuore degli affari è Masdar City Square: 29 000 metri quadrati distribuiti su sette edifici per uffici, uno dei quali progettato per un consumo energetico netto pari a zero. Gli edifici per uffici di Masdar hanno la massima valutazione di sostenibilità, 5 Pearl, con risparmi energetici che la città quantifica fino al 91 % e risparmi idrici fino al 45 % rispetto agli edifici convenzionali.

La vita quotidiana è coperta in loco: Ryan School Masdar City, il centro medico The Doctors e l'ospedale di riabilitazione Amana Healthcare, tutti all'interno del quartiere, senza bisogno di andare in città.

La platea di inquilini è qui strettamente legata alle università e alle aziende del quartiere. Questo la rende affidabile ma ristretta: verificate che cosa alimenti davvero la domanda per l'edificio specifico prima di dare per scontato che sia ampia.

Domande frequenti

Masdar City è davvero completata?

È un quartiere funzionante con abitazioni, uffici, università e negozi, ma il masterplan originale è stato ridimensionato in modo sostanziale e continuano ad aggiungersi nuove fasi. Verificate che cosa sia in costruzione vicino a ciascun edificio specifico.

Perché i costi di raffrescamento sono più bassi a Masdar City?

Il disegno urbano (strade strette e ombreggiate, edifici disposti in modo da farsi ombra a vicenda, torri del vento e orientamento verso le brezze prevalenti) abbassa in modo misurabile le temperature ambientali, e gli edifici stessi sono costruiti secondo uno standard di efficienza superiore.

Il rendimento e il prezzo d'ingresso indicati sopra sono valori orientativi per confrontare i quartieri tra loro, tratti da sintesi di mercato e non calcolati sul nostro portafoglio come invece avviene per i numeri di Dubai. Non rappresentano una valutazione di alcun immobile specifico e non costituiscono consulenza d'investimento. La proprietà freehold per gli stranieri ad Abu Dhabi è disponibile solo nelle zone di investimento designate: confermate la qualifica per ogni immobile specifico prima di procedere.

Masdar City fa davvero al caso vostro?

Ditemi il budget e lo scopo dell'acquisto: una percentuale di rendimento, una rivendita o un posto dove far vivere la famiglia. Lo confronterò con l'alternativa di Dubai a parità di capitale e vi dirò con franchezza quale lato vince. Spesso non è quello che le persone si aspettano.