Günstige Stadtteile in Dubai: die Top 5 für einen niedrigeren Einstiegspreis

Die fünf günstigen Stadtteile in Dubai mit dem niedrigsten Einstiegspreis sind Jumeirah Village Circle, Arjan, International City, Discovery Gardens und Town Square. Jeder kostet deutlich weniger als die Küstenstadtteile, und bei jedem zahlen Sie auf andere Weise dafür: mit Entfernung, Dichte, dem Alter der Gebäude oder uneinheitlicher Qualität zwischen den Bauträgern.

Ein niedriger Preis in Dubai hat immer einen Grund. In einem Stadtteil ist es der Arbeitsweg, in einem anderen sind es Gebäude, die fast zwei Jahrzehnte alt sind, in einem dritten Dutzende Bauträger, die nach ihren eigenen Standards bauen.

Nachfolgend finden Sie alle fünf im Überblick: was sie sind, warum sie günstiger sind und wo Käufer in die Falle tappen. Preise haben wir bewusst weggelassen. Sie ändern sich jeden Monat, aktuelle Angebote finden Sie auf der Seite des jeweiligen Stadtteils.

Die fünf im Überblick

JVC: Warum ist er die Standardwahl unter den günstigen Stadtteilen?

Weil er eine halbwegs zentrale Lage mit Einstiegspreisen weit unter denen der Küste verbindet. Jumeirah Village Circle liegt zwischen der Al Khail Road und der Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, fünfzehn bis zwanzig Minuten von der Marina und zwanzig bis fünfundzwanzig von Downtown entfernt.

Günstiger ist er wegen der Art, wie er gebaut wurde. Nakheel hat die 8,7 Quadratkilometer zwar masterplanerisch geordnet, doch Dutzende unabhängiger Bauträger haben die Gebäude auf einzelnen Grundstücken errichtet. Rund 200 Projekte sind fertiggestellt, mehr als 100 befinden sich noch in Entwicklung – das Angebot reißt also nie ab.

Der Kreis der Mieter ist groß und vielfältig: junge Berufstätige, Paare, kleine Familien und Wohngemeinschaften. Die Circle Mall und sieben internationale Schulen innerhalb von zehn Autominuten versorgen sie.

Was Sie abwägen sollten: Es gibt keine Metro und auch keine geplante, ein Stellplatz wirkt sich also direkt auf die Vermietbarkeit einer Einheit aus. Das ständige neue Angebot begrenzt das Mietwachstum. Und die Qualität reicht von wirklich gut bis wirklich schlecht: Besichtigen Sie an einem normalen Werktag, prüfen Sie Aufzüge und Parkplätze und fordern Sie die Service-Charge-Historie an.

Arjan: Wo bekommt man ein neueres Gebäude für weniger?

In einem Stadtteil, der sich Ende der 2010er- und in den 2020er-Jahren gefüllt hat. Arjan ist ein Gebiet mittlerer Dichte in der Region Dubailand, das an den Dubai Science Park und Al Barsha South grenzt und fast ausschließlich aus Apartmentgebäuden statt aus Häusern besteht.

Er konkurriert über den Einstiegspreis. Bauland ist verfügbar, die Bauträger bauen weiter auf einzelnen Grundstücken, und dieses anhaltende Angebot hält die Preise niedrig. Es ist dasselbe Muster unabhängiger Grundstücke wie in JVC.

Mieter sind Beschäftigte des Dubai Science Park und nahe gelegener Gewerbeparks, Familien, die sich Al Barsha und Dubai Hills nicht mehr leisten können, sowie Paare, die neuere Gebäude wünschen. Sie reagieren per Definition preissensibel.

Was Sie abwägen sollten: Es gibt keine Metro und keine realistische Aussicht darauf, bestätigen Sie also den Stellplatz, vor allem bei Studios. Etwa von November bis Mai stört der Verkehr zum Miracle Garden die wichtigen Zufahrtsstraßen. Prüfen Sie die Übergabetermine auf den Nachbargrundstücken: Eine Massenübergabe nebenan drückt die Mieten für eine Saison.

International City: Welcher Stadtteil in Dubai ist der günstigste?

Dieser, mit deutlichem Abstand. International City ist der günstigste Wohnstadtteil mit Freehold in Dubai und war es von Anfang an. Nakheel hat ihn im Osten des Emirats in Clustern angelegt, die nach Ländern benannt sind, von China und England bis Spanien und Marokko.

Der Preis spiegelt den Bestand wider. Die Gebäude sind viergeschossige Häuser ohne Aufzug und niedrige Blöcke, überwiegend Studios und Einzimmerwohnungen, die Mitte der 2000er-Jahre mit niedrigem Standard gebaut wurden. Die Lage abseits der Emirates Road ist weit von der Küste entfernt.

Die Nachfrage ist beständig. Viele Mieter arbeiten im oder rund um den Dragon Mart, den riesigen chinesischen Groß- und Einzelhandelskomplex nebenan, und möchten möglichst günstig in kurzer Fahrdistanz wohnen.

Was Sie abwägen sollten: Der Zustand ist das zentrale Problem – Probleme mit Entwässerung und Kanalisation, Instandhaltungsrückstau und Eigentümergemeinschaften, die in manchen Gebäuden kaum funktionieren. Es gibt keine Metro. Besichtigen Sie persönlich, und kaufen Sie hier weder als Erstkäufer noch auf dem Papier.

Discovery Gardens: Welcher günstige Stadtteil hat eine Metro?

Dieser. Discovery Gardens hat eine Station an der Route-2020-Verlängerung der Red Line, die in der einen Richtung zur Expo City und in der anderen zur Marina, nach JLT, Business Bay und Downtown führt.

Nakheel hat den Stadtteil zwischen Jebel Ali und Al Furjan in sechs thematischen Clustern entwickelt: Mediterranean, Mogul, Zen, Contemporary, Cactus und Mesoamerican. Die meisten sind sechsgeschossige Blöcke um begrünte Innenhöfe, in denen Studios und Einzimmerwohnungen überwiegen.

Günstiger ist er, weil er alt und kompakt ist. Die Übergaben begannen um 2007, der Bestand ist also deutlich älter als fünfzehn Jahre. Dafür ist der Stadtteil grün, ruhig und vollständig gereift.

Was Sie abwägen sollten: Die Instandhaltung unterscheidet sich je nach Cluster, und in schwächeren Gebäuden gibt es Streit um die Kühlung, unzuverlässige Aufzüge und abgenutzte Gemeinschaftsflächen. Die Kühlung wird von Gebäude zu Gebäude unterschiedlich abgerechnet, und Mieter vergleichen die monatlichen Gesamtkosten, nicht die ausgewiesene Miete. Klären Sie die Regelung vor dem Kauf schriftlich.

Town Square: Wo gibt es ein günstiges Reihenhaus in einer fertigen Community?

Entlang der Al Qudra Road. Town Square ist eine masterplanerisch angelegte Community von rund 3,5 Quadratkilometern, die Nshama seit 2015 entwickelt, mit 32 Apartmentgebäuden und neun Reihenhausprojekten rund um einen zentralen Park.

Die Entfernung erklärt den Preis. Es ist eine Lage am äußeren Ring: außerhalb der Stoßzeiten dreißig bis fünfunddreißig Minuten bis Downtown, zu Stoßzeiten länger, bis zur Marina ähnlich, und in keiner aktuellen Planung ist eine Metro vorgesehen.

Als Gegenleistung erhalten Sie Einheitlichkeit. Ein Bauträger hat nach einem Plan gebaut, die Bauqualität ist daher gleichmäßig, die Service Charges werden für die gesamte Community festgelegt, und die Verwaltung ist einheitlich. Das beseitigt die Qualitätslotterie von JVC und Arjan.

Was Sie abwägen sollten: Fahren Sie die Strecke selbst, zu der Uhrzeit, zu der Sie tatsächlich unterwegs wären. Nshama bringt weiterhin neue Bauabschnitte auf den Markt, das Angebot hält die Werte also niedrig; prüfen Sie, was in der Nähe der Einheit noch im Bau ist.

Wie entscheidet man sich zwischen den fünf?

• Eine halbwegs zentrale Adresse und die größte Auswahl – JVC.
• Ein neueres Gebäude bei knappem Budget – Arjan.
• Das kleinste Ticket, mit eigener Verwaltung vor Ort – International City.
• Metroanschluss und grüne Innenhöfe – Discovery Gardens.
• Ein Reihenhaus neben einem echten Park – Town Square.

Allen fünf ist eines gemeinsam: Es sind Ertragsstadtteile und keine Wertsteigerungsstadtteile. Rechnen Sie damit, dass die Rendite aus der Miete kommt.

Was sollten Sie vor einem günstigen Kauf prüfen?

• Das Gebäude und seinen Bauträger, persönlich – in JVC und Arjan verbirgt der Durchschnitt des Stadtteils eine sehr große Bandbreite.
• Drei Jahre Service-Charge-Historie und ob die Eigentümergemeinschaft tatsächlich Beiträge einzieht und ausgibt.
• Die Belegung im Gebäude und die tatsächlich erzielten Mieten statt der Durchschnittswerte des Stadtteils.
• Übergabetermine und Bautätigkeit auf den Nachbargrundstücken.
• Den Stellplatz: Ohne Metro lässt sich eine Einheit ohne Stellplatz nur mit Abschlag vermieten.

Ein günstiger Stadtteil ist kein schlechter, und jeder der fünf erfüllt eine bestimmte Aufgabe. Die Fehler entstehen, wenn man allein nach einer Zahl kauft, ohne das Gebäude gesehen zu haben. Fragen Sie zuerst, warum der Preis niedrig ist, wählen Sie dann den Stadtteil und danach den Block.