Erbschaft und Testament bei Immobilien in den VAE

Ohne Testament landet die Sache vor Gericht, und das ist der langsamste der möglichen Wege. Die VAE kennen für Nichtmuslime ein eigenes ziviles Erbrecht sowie die Möglichkeit, die Anwendung des Rechts des Heimatlandes zu beantragen — doch alles muss mit übersetzten und legalisierten Dokumenten belegt werden. Ein registriertes Testament beseitigt jeden Streitgrund: Das Gericht bestimmt nicht, welches Recht gilt, sondern vollstreckt, was geschrieben steht. Der Unterschied zwischen beiden Wegen bemisst sich nicht in Geld, sondern in Monaten und in der Belastung für die Familie.

Das DIFC Wills Service Centre ist ein Testamentsregister für Nichtmuslime, das nach Common Law arbeitet. Ein dort registriertes Testament erfasst Vermögen in den VAE einschließlich Immobilien; für die Vormundschaft über minderjährige Kinder gibt es gesonderte Testamente. In Abu Dhabi besteht ein vergleichbarer Mechanismus über ADGM. Für einen Käufer aus der ehemaligen UdSSR ist das der berechenbarste Weg, über Immobilien in Dubai zu verfügen, denn das Dokument ist in einer juristischen Sprache verfasst, die jeder versteht, und wird ohne Streit darüber vollstreckt, welches Recht anzuwenden ist.

Ja, und er wird oft übersehen: das Anwachsungsrecht (Survivorship). Ein DIFC-Testament kann Immobilien so im Miteigentum halten, dass der Anteil des Verstorbenen automatisch und ohne Nachlassverfahren auf den Miteigentümer übergeht. Für ein Paar, das zu gleichen Teilen gekauft hat, ist das der schnellste Mechanismus überhaupt. Er wird im Voraus eingerichtet, solange beide leben, und lässt sich nachträglich nicht herstellen.

Das ist der am meisten unterschätzte Teil. Bis zum Abschluss des Verfahrens können die Bankkonten des Verstorbenen in den VAE eingefroren sein, während die Verpflichtungen aus der Immobilie weiterlaufen: Die Service Charge läuft auf, die Hypothek wird bedient, Rückstände entstehen. Der Plan besteht also nicht nur aus einem Testament, sondern aus einer Antwort darauf, woher die Familie das Geld für diese Monate nimmt. Das praktische Minimum ist, dass ein anderes Haushaltsmitglied unabhängigen Zugriff auf Mittel hat, die nicht am Konto des Verstorbenen hängen.

In den VAE wird keine Erbschaftsteuer erhoben. Das heißt nicht, dass es überhaupt keine gibt: Im Land der Steueransässigkeit des Erben oder des Verstorbenen kann eine Steuerpflicht mit eigenen Regeln entstehen. Unabhängig davon besteht in manchen Rechtsordnungen eine Pflicht, ein ausländisches Vermögen anzugeben, auch wenn keine Steuer anfällt. Diese Frage klärt sich im Heimatland und nicht in Dubai, und besser vor dem Kauf als danach.

Mit drei Dingen, die jeweils einmal erledigt werden. Registrieren Sie ein Testament über Vermögen in den VAE und, falls Kinder da sind, ein gesondertes Vormundschaftstestament. Entscheiden Sie, ob die Immobilie so gehalten wird, dass der Anteil auf den überlebenden Miteigentümer übergeht. Und sammeln Sie an einem Ort die Dokumente, die die Familie braucht: den Eigentumstitel, den Vertrag, die Angaben zur Verwaltungsgesellschaft, die Einzelheiten der Hypothek. Das ist keine Rechtsberatung und ersetzt sie nicht — es ist die Reihenfolge der Schritte, mit der Sie vorbereitet zu einem Anwalt kommen.