Successione e testamenti per gli immobili negli Emirati
Che cosa accade a un immobile in assenza di testamento, perché conta il registro DIFC, come una quota passa al comproprietario superstite e perché il vero problema della famiglia non è la tassa, ma i conti congelati a fronte di obblighi in corso.
Parliamo del suo caso
L’essenziale
Che cosa accade a un appartamento di Dubai quando il proprietario muore?
Senza testamento la questione va in tribunale, ed è la via più lenta tra quelle disponibili. Gli Emirati prevedono un regime successorio civile separato per i non musulmani, insieme alla possibilità di chiedere l'applicazione della legge del proprio Paese d'origine, ma tutto ciò va dimostrato con documenti tradotti e legalizzati. Un testamento registrato elimina del tutto il terreno di contestazione: il tribunale non stabilisce quale legge si applichi, esegue ciò che è scritto. La differenza tra i due percorsi si misura non in denaro, ma in mesi e nel peso che grava sulla famiglia.
Che cos'è un testamento DIFC e perché è importante?
Il DIFC Wills Service Centre è un registro di testamenti per i non musulmani che operano secondo la common law. Il testamento vi viene registrato e copre i beni negli Emirati, compresi gli immobili; testamenti distinti riguardano la tutela dei figli minori. Un meccanismo analogo esiste ad Abu Dhabi tramite ADGM. Per un acquirente proveniente dall'ex Unione Sovietica è il modo più prevedibile di disporre di un immobile a Dubai, perché il documento è scritto in un linguaggio giuridico comprensibile a tutti e viene eseguito senza discussioni su quale legge si applichi.
Esiste un modo di trasmettere l'immobile senza un procedimento successorio?
Sì, ed è spesso trascurato: la survivorship. Un testamento DIFC può prevedere che l'immobile sia detenuto in comproprietà in modo tale che la quota del defunto passi automaticamente al comproprietario senza passare per la successione. Per una coppia che ha acquistato in quote uguali è il meccanismo più rapido in assoluto. Lo si predispone in anticipo, quando entrambi sono in vita, e non lo si può creare a posteriori.
Che cosa succede nel frattempo a conti e pagamenti?
È la parte più sottovalutata. Fino alla conclusione del procedimento i conti bancari del defunto negli Emirati possono essere congelati, mentre gli obblighi sull'immobile continuano: il service charge matura, il mutuo va servito e gli arretrati si accumulano. Il piano, dunque, non è solo un testamento, ma anche una risposta alla domanda di dove la famiglia troverà il denaro per quei mesi. Il minimo pratico è che un altro membro del nucleo familiare abbia accesso autonomo a fondi non legati al conto del defunto.
Negli Emirati esiste l'imposta di successione?
Gli Emirati non applicano alcuna imposta di successione. Ciò non significa che non ve ne sia affatto: un'imposta può sorgere nel Paese di residenza fiscale dell'erede o del defunto, con regole proprie. A parte questo, in alcune giurisdizioni esiste l'obbligo di dichiarare un bene estero a prescindere dal fatto che sia dovuta un'imposta. Questa questione si risolve in patria, non a Dubai, ed è meglio affrontarla prima dell'acquisto che dopo.
Da dove cominciare?
Da tre cose, da fare una sola volta ciascuna. Registrare un testamento sui beni negli Emirati e, se ci sono figli, un testamento separato sulla tutela. Decidere se l'immobile sia detenuto in modo che la quota passi al comproprietario superstite. E raccogliere in un unico posto i documenti che serviranno alla famiglia: il title deed, il contratto, i dati della società di gestione, gli estremi del mutuo. Questa non è consulenza legale e non la sostituisce: è l'ordine delle operazioni che consente di presentarsi da un avvocato preparati.
Questo materiale ha scopo informativo e non costituisce consulenza d’investimento personalizzata. I rendimenti immobiliari dipendono da molti fattori e non sono garantiti.