Наследство и завещание на квартиру в ОАЭ

Без завещания вопрос решает суд, и это самый долгий из возможных сценариев. Для немусульман в ОАЭ действует отдельный гражданский порядок наследования, а также право просить о применении закона своей страны, — но всё это надо доказывать и подтверждать документами, переведёнными и легализованными. Зарегистрированное завещание убирает саму почву для спора: суд не выясняет, чей закон применять, а исполняет написанное. Разница между этими двумя дорогами измеряется не деньгами, а месяцами и нервами наследников.

DIFC Wills Service Centre — реестр завещаний для немусульман, работающий по общему праву. Завещание регистрируется в реестре и покрывает активы в ОАЭ, включая недвижимость; отдельно оформляются завещания на опеку над несовершеннолетними детьми. Похожий механизм есть в Абу-Даби, в ADGM. Для покупателя из СНГ это самый предсказуемый способ распорядиться дубайской недвижимостью, потому что документ написан на понятном языке права и исполняется без обсуждения того, какой закон тут вообще применим.

Да, и его часто упускают: право пережившего совладельца. В завещании DIFC можно оформить совместное владение так, что доля умершего переходит второму собственнику автоматически, без прохождения наследственной процедуры. Для супругов, купивших квартиру пополам, это самый быстрый механизм. Оформляется он заранее, при жизни обоих, и задним числом не делается.

Это и есть самая недооценённая часть. До завершения процедуры банковские счета умершего в ОАЭ могут быть заблокированы, а платежи по квартире никуда не денутся: сервисный сбор начисляется, ипотека обслуживается, и просрочка накапливается. Поэтому в план входит не только завещание, но и ответ на вопрос, из каких денег наследники будут платить эти месяцы. Практический минимум — чтобы у второго члена семьи был собственный доступ к средствам, не завязанный на счёт наследодателя.

В ОАЭ налога на наследство нет. Но это не значит, что его нет вообще: обязанность может возникнуть в стране налогового резидентства наследника или наследодателя, и правила там свои. Отдельно проверяется обязанность декларировать зарубежный актив — она существует независимо от того, есть налог или нет. Вопрос решается не в Дубае, а по своей юрисдикции, и лучше до сделки, а не после.

С трёх вещей, и все делаются один раз. Первое — зарегистрировать завещание на активы в ОАЭ и, если есть дети, отдельное завещание об опеке. Второе — решить, оформляется ли квартира так, чтобы доля переходила пережившему совладельцу. Третье — собрать в одном месте документы, которые понадобятся наследникам: титул, договор, реквизиты управляющей компании, данные по ипотеке. Это не юридическая консультация и её не заменяет — это порядок действий, с которым к юристу приходят подготовленными.