Dziedziczenie i testamenty dla nieruchomości w ZEA

Bez testamentu sprawa trafia do sądu, a to najwolniejsza z dostępnych dróg. ZEA przewidują odrębny cywilny reżim spadkowy dla osób niebędących muzułmanami, a także możliwość wnioskowania o zastosowanie prawa kraju pochodzenia — ale wszystko to trzeba udowodnić przetłumaczonymi i zalegalizowanymi dokumentami. Zarejestrowany testament całkowicie usuwa podstawę do sporu: sąd nie ustala, czyje prawo ma zastosowanie, tylko wykonuje to, co zostało zapisane. Różnicę między tymi dwiema ścieżkami mierzy się nie w pieniądzach, lecz w miesiącach i w obciążeniu dla rodziny.

DIFC Wills Service Centre to rejestr testamentów osób niebędących muzułmanami, działający w oparciu o common law. Testament rejestruje się tam i obejmuje on aktywa w ZEA, w tym nieruchomości; osobne testamenty dotyczą opieki nad małoletnimi dziećmi. Podobny mechanizm istnieje w Abu Zabi w ramach ADGM. Dla kupującego z byłego ZSRR jest to najbardziej przewidywalny sposób rozporządzenia nieruchomością w Dubaju, ponieważ dokument jest napisany językiem prawnym zrozumiałym dla wszystkich i jest wykonywany bez dyskusji o tym, które prawo ma zastosowanie.

Tak, i jest to często pomijane: prawo przeżycia (survivorship). Testament DIFC może przewidywać współwłasność w taki sposób, że udział zmarłego przechodzi automatycznie na współwłaściciela, z pominięciem postępowania spadkowego. Dla pary, która kupiła w równych udziałach, to najszybszy istniejący mechanizm. Ustanawia się go z wyprzedzeniem, gdy oboje żyją, i nie można go stworzyć po fakcie.

To najbardziej niedoceniana część. Do zakończenia procesu rachunki bankowe zmarłego w ZEA mogą być zamrożone, a zobowiązania związane z nieruchomością trwają dalej: service charge narasta, kredyt hipoteczny jest obsługiwany, a zaległości rosną. Dlatego plan to nie tylko testament, lecz także odpowiedź na pytanie, skąd rodzina weźmie pieniądze na te miesiące. Praktyczne minimum to taki układ, w którym inny członek gospodarstwa domowego ma niezależny dostęp do środków niepowiązanych z rachunkiem zmarłego.

ZEA nie nakładają podatku od spadków. Nie znaczy to jednak, że nie ma go wcale: obowiązek podatkowy może powstać w kraju rezydencji podatkowej spadkobiercy lub zmarłego, według jego własnych zasad. Niezależnie od tego w niektórych jurysdykcjach istnieje obowiązek zadeklarowania zagranicznego aktywa, bez względu na to, czy jakikolwiek podatek jest należny. Tę kwestię rozstrzyga się w kraju zamieszkania, a nie w Dubaju, i lepiej przed zakupem niż po nim.

Od trzech rzeczy, z których każdą robi się raz. Zarejestrować testament obejmujący aktywa w ZEA, a jeśli są dzieci — osobny testament dotyczący opieki. Zdecydować, czy nieruchomość ma być posiadana tak, aby udział przechodził na pozostającego przy życiu współwłaściciela. I zebrać w jednym miejscu dokumenty, których rodzina będzie potrzebować: title deed, umowę, dane firmy zarządzającej, szczegóły kredytu hipotecznego. To nie jest porada prawna i nie zastępuje jej — to kolejność działań, dzięki której do prawnika przychodzi się przygotowanym.