Bali, Indonesien

Starke Renditen bei Kurzzeitvermietung — und für Ausländer überhaupt kein Freehold.

Rolle im Portfolio

Ein operatives Geschäft

Eigentum für Ausländer

Nur Nutzungsrecht oder Pacht; Freehold ist nicht verfügbar

Bali ist der einzige Standort auf dieser Liste, an dem ein Ausländer unter keiner Konstruktion Land besitzen kann. Das volle Eigentum (Hak Milik) ist indonesischen Staatsangehörigen vorbehalten. Übrig bleiben das Nutzungsrecht (Hak Pakai), eine langfristige Pacht von 25–30 Jahren mit Verlängerung oder das Eigentum über eine eigene PT-PMA-Gesellschaft mit Baurecht. Das sind übliche, funktionierende Konstruktionen und keine Schlupflöcher — doch jede hat eine Laufzeit und eigene Verlängerungsbedingungen, und genau diese, nicht die Aussicht, bestimmen, was das Objekt tatsächlich wert ist.

Zu Treuhandkonstruktionen, bei denen die Immobilie per privater Vereinbarung auf einen Indonesier eingetragen wird: Ein solches Geschäft ist rechtlich nichtig, und der Käufer hat keinerlei Schutz. Keine Renditerechnung deckt dieses Loch ab.

Das Zweite, was man vor jeder Modellierung verstehen muss: Auf Bali erwirtschaftet die Auslastung die Rendite, nicht das Gebäude. Es ist Kurzzeitvermietung mit einer Verwaltungsgesellschaft, saisonalen Preisen und Möbeln, die sich abnutzen — ein operatives Geschäft, kein passives Einkommen. Es direkt mit einer langfristigen Vermietung in Dubai zu vergleichen, ist ein Kategorienfehler.

Der Haken: Die Restlaufzeit zählt mehr als der Preis: Pachtverträge und Nutzungsrechte enden, und dieses Ende steckt in Ihrem Wiederverkaufswert.

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Häufige Fragen

Kann ein Ausländer auf Bali, Indonesien, Immobilien besitzen?

Nur Nutzungsrecht oder Pacht; Freehold ist nicht verfügbar. Der Eigentumstitel ist eine Eigenschaft des konkreten Projekts, nicht des Landes insgesamt: Was im Vertrag steht, wiegt schwerer als das Wort „Freehold“ in der Broschüre, und der Vertrag ist das erste Dokument, das man lesen sollte. Die Einzelheiten stehen in der Analyse oben.

Wofür ist Bali, Indonesien, im Portfolio gut?

Ein operatives Geschäft. Starke Renditen bei Kurzzeitvermietung — und für Ausländer überhaupt kein Freehold. Das beantwortet die Frage „Welche Aufgabe erfüllt dieser Markt?“, und die ist etwas anderes als „Wo ist die Rendite am höchsten?“: Die Märkte dieser Liste laufen in unterschiedlichen Währungen, mit unterschiedlicher Liquidität und unterschiedlichen Ausstiegshorizonten, und ein einzelner Prozentsatz lässt sich zwischen ihnen nicht vergleichen.

Wo liegt der Haken bei Bali, Indonesien?

Die Restlaufzeit zählt mehr als der Preis: Pachtverträge und Nutzungsrechte enden, und dieses Ende steckt in Ihrem Wiederverkaufswert. Wir schreiben das offen hin statt ins Kleingedruckte, weil es meist das Kriterium ist, das darüber entscheidet, ob der Markt zu einem bestimmten Käufer überhaupt passt.

Was haben Sie auf Bali, Indonesien, selbst gesehen?

Parq Ubud, Alex Villas, Mirah, Canggu, Ubud. Dort waren wir, und das haben wir gefilmt. Wo wir nicht waren, enthält die Seite Eigentumsrecht und Marktstruktur und sagt nichts über die Gebäude — wir geben fremde Bewertungen nicht als eigene Besuche aus.

Warum stehen auf dieser Seite keine Preise und Renditen?

Weil wir für diesen Markt keine Transaktionsdatenbank führen und eine fremde Marktübersicht nicht als eigene Analyse ausgeben. Zahlen berechnen wir nur dort, wo wir aktuellen Bestand haben — in Dubai, wo Mediane und Einstiegspreise jede Nacht neu berechnet und auf den Seiten der Stadtteile veröffentlicht werden. Hier erhalten Sie die Regeln, die Rolle des Marktes und das, was wir selbst gesehen haben.

Diesen Markt mit Dubai vergleichen

Nennen Sie mir Budget, Horizont und den Zweck des Kaufs. Wenn die Antwort Dubai lautet, sage ich das mit Zahlen aus unserem eigenen Bestand; wenn nicht, sage ich auch das.

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