Бали (Индонезия)

Бали — единственная локация в списке, где иностранец в принципе не может владеть землёй. Полная собственность (Hak Milik) доступна только гражданам Индонезии. Иностранцу остаются право пользования (Hak Pakai), долгосрочная аренда на 25–30 лет с продлением или покупка через собственную компанию PT PMA с правом застройки. Это не лазейки, а штатные и рабочие конструкции — но у каждой свой срок и свои условия продления, и именно они, а не вид из окна, определяют реальную стоимость объекта.

Отдельно про «номинальные» схемы, когда объект оформляют на индонезийца по договорённости. Юридически такая сделка ничтожна, и защиты у покупателя нет никакой. Ни один разумный расчёт доходности эту дырку не перекрывает.

Второе, что стоит понять до расчётов: доходность на Бали делает не сам объект, а его загрузка. Это краткосрочная аренда с управляющей компанией, ценообразованием по сезону и износом мебели — операционный бизнес, а не пассивный доход. Сравнивать её с дубайской долгосрочной арендой напрямую некорректно.

Отсюда же и третья форма входа, которая на Бали встречается чаще, чем в ОАЭ: не покупка объекта, а доля в отеле или вилльном комплексе. Так устроены, например, концептуальные wellness-проекты в горах — в районе Мундук на севере острова. Юридически это не недвижимость, а участие в бизнесе: у вас доля в операционной компании, а не право на конкретный номер, и проверять надо устав, распределение прибыли и условия выхода, а не планировку. Модельная доходность в таких предложениях всегда выше арендной — ровно потому, что риск другой.

Главное «но». Срок права важнее цены: у аренды и права пользования есть конец, и он влияет на перепродажу.