Ein Aufenthaltsvisum der VAE über Immobilien: die drei Stufen und was sie nicht sind

Für einen großen Teil der ausländischen Käufer ist das Aufenthaltsvisum kein Nebeneffekt des Kaufs – es ist der Kauf. Deshalb lohnt es sich, genau zu wissen, was die Immobilie erkauft, denn die Schwellen sind konkret, die daran geknüpften Bedingungen unterscheiden sich von Stufe zu Stufe, und die teuersten Fehler in diesem Thema machen alle Leute, die angenommen statt geprüft haben.

Die drei Stufen

• Zwei Jahre – das Investorenvisum, ab etwa 204 000 $ Immobilienwert (AED 750 000), von denen mindestens 102 000 $ tatsächlich bezahlt sein müssen. Der Baufortschritt ist auf dieser Stufe unerheblich: Eine Off-plan-Einheit qualifiziert.
• Fünf Jahre – das Ruhestandsvisum, ab einem Alter von 55 und ab etwa 272 000 $, wobei die Immobilie zu mindestens 50 % fertiggestellt sein muss.
• Zehn Jahre – das Golden Visa, ab etwa 545 000 $ (AED 2 000 000). Oberhalb von 50 % Fertigstellung ist die Genehmigung praktisch sicher; darunter läuft sie über eine Vorabgenehmigung.
• Alle drei werden verlängert, solange Sie das Objekt besitzen, und alle drei erlauben es, unmittelbare Familienangehörige nachzuholen.

Wert, bezahlt und fertiggestellt: drei verschiedene Zahlen

Jede Stufe misst etwas leicht anderes, und wer sie vermischt, bekommt seinen Antrag zurück. Die Schwelle ist ein Immobilienwert; die Bedingung „mindestens 102 000 $ bezahlt“ auf der Zwei-Jahres-Stufe ist ein eigener Test dafür, wie viel dieses Werts tatsächlich Ihr Konto verlassen hat; und der Fertigstellungsgrad ist wieder ein dritter Test, der bei fünf und zehn Jahren zählt und bei zwei nicht. Ein Off-plan-Kauf kann deshalb die Einstiegsstufe lange vor der Golden-Visa-Stufe erfüllen, selbst bei einem Preis über der Golden-Visa-Schwelle – weil Geld und Gebäude beide dem Vertrag erst nachkommen müssen.

Freehold ist die Form, die qualifiziert

Freehold bedeutet Eigentum an der Einheit einschließlich des Grundstücks: Sie können sie verkaufen, vermieten, umbauen und vererben, und es ist die einzige Eigentumsform, die einen Aufenthaltsantrag trägt. Leasehold – ein langes Nutzungsrecht, bis zu 99 Jahre – tut es nicht. Dubai hat mehr als fünfzig Freehold-Viertel, und Freehold-Cluster gibt es auch innerhalb von Vierteln, die sonst Leasehold sind; das ist also eine Frage zum konkreten Projekt und nicht zum Namen des Gebiets. Klären Sie sie vor der Reservierung und nicht beim Visumsantrag, denn sie lässt sich nachträglich nicht beheben.

Die drei Fehler, nach Kosten geordnet

• Immobilien über Emirate hinweg zusammenzählen. Sie addieren sich nicht. 300 000 $ in Dubai plus 250 000 $ in Ras Al Khaimah ergeben kein Golden Visa; es sind zwei Immobilien, von denen keine die Schwelle erreicht.
• Einen Antrag aus der Ferne zu planen. Den gibt es nicht. Der Antrag wird persönlich gestellt, und ein Kauf, der vollständig per Vollmacht abgewickelt wurde, verlangt dennoch Ihr Erscheinen für diesen Teil.
• Anzunehmen, das Visum mache Sie zum Steuerinländer der VAE. Das tut es nicht, und es ist das teuerste Missverständnis in diesem Thema. Die Steueransässigkeit ist ein eigener Status mit eigenen Anforderungen – tatsächliche Anwesenheit von 180 Tagen und eine dokumentierte Adresse – und wird durch eine auf Antrag ausgestellte Bescheinigung nachgewiesen. Viele halten das Visum, nehmen den Status an und entdecken den Unterschied, wenn ihre heimische Steuerbehörde nachfragt.

Was beim Verkauf geschieht

Das Visum besteht, weil das Objekt besteht. Verkaufen Sie die Immobilie, wird das Visum aufgehoben – und der Reihe nach auch die Visa aller, die Sie darauf nachgeholt haben. Das zählt, wenn Schule, Mietverhältnis und Bankkonten einer Familie alle an demselben Dokument hängen. Sind ein Verkauf und ein Ersatzkauf beide geplant, ist die Reihenfolge der beiden Transaktionen keine administrative Einzelheit; sie ist der Unterschied zwischen einem durchgehenden Status und einer Lücke.

Was es nicht ist

Es ist Aufenthalt, nicht Staatsbürgerschaft. Es führt nicht zur Staatsbürgerschaft, und die VAE betreiben kein Programm der Staatsbürgerschaft durch Investition – jedes Angebot, das so dargestellt wird, beschreibt das Programm eines anderen Landes oder beschreibt nichts. Das gehört deutlich gesagt, weil beide Produkte im selben Atemzug vermarktet werden und unterschiedliche Probleme lösen: Ein Aufenthaltsvisum gibt Ihnen eine Basis, ein zweiter Pass Reisefreiheit, und keines ersetzt das andere.

Bevor Sie sich darauf verlassen

• Bestätigen Sie, dass das Projekt Freehold ist, schriftlich, vor der Reservierung.
• Passen Sie die Stufe an den Kauf an, den Sie tatsächlich tätigen – Wert, gezahlter Betrag und Fertigstellung werden jeweils gesondert geprüft.
• Planen Sie die Reise ein. Der Antrag wird persönlich gestellt, und die medizinischen und biometrischen Schritte gehören dazu.
• Halten Sie die Steuerfrage getrennt und beantworten Sie sie dort, wo Sie aktuell ansässig sind, vor dem Umzug und nicht danach.

Grundlage sind die Stufen des Immobilien-Investorenvisums der VAE und die Unterscheidung zwischen Aufenthalt und Steueransässigkeit.