Abu Dhabi: Verkäufe fertiger Wohnungen +72 %, Villen +10 %

Der Wohnungsmarkt von Abu Dhabi zeigte 2025 eine Wende, die Dubai nicht erlebt hat: Die Nachfrage verlagerte sich in den fertigen Bestand.

Die Halbjahreszahlen

• Verkäufe fertiger Wohnungen: +72 %, der höchste Wert seit 2021.
• Durchschnittlicher Transaktionswert: von AED 2,1 Mio. auf AED 2,5 Mio. gestiegen.
• Preisindex: +8,1 % gegenüber dem Vorjahr.
• Villen: +10,1 % im Jahresverlauf – schneller als der Markt.
• Mieten: Apartments +12,5 %, Villen +7 % gegenüber dem Vorjahr.

Wie viel gebaut wird

Im ersten Halbjahr 2025 wurden im Emirat rund 2 400 neue Einheiten übergeben, bis Jahresende werden weitere 10 400 erwartet, 2026 mehr als 11 000. Das Angebot wächst – doch die Nachfrage fließt nicht dorthin.

Warum der Käufer Fertiges wählt

Der Unterschied zu Dubai erklärt sich durch die Person des Käufers. Der Markt von Abu Dhabi ist für Ausländer nur in ausgewiesenen Investitionszonen offen, und ein größerer Teil der Nachfrage stammt von Einwohnern, die zur Eigennutzung kaufen, nicht von internationalen Investoren, die handeln wollen. Ein Käufer, der hier lebt, will Schlüssel, keinen Handover-Termin im Jahr 2029.

Der zweite Faktor ist der Mietmarkt. Bei um 12,5 % gestiegenen Apartmentmieten bringt eine fertige Immobilie sofort Einnahmen, und in einem Markt mit gedeckelter Mieterhöhung ist diese Planbarkeit mehr wert als ein Off-plan-Rabatt.

Was daraus für Investoren folgt

Abu Dhabi und Dubai sind kein gemeinsamer Markt mit gemeinsamem Zyklus, und Strategien lassen sich nicht übertragen. Die Wertsteigerung bei Off-plan, das Kernspiel in Dubai, hat hier einen deutlich dünneren Käuferkreis. Erträge aus fertigem Bestand, das weniger glanzvolle Spiel, haben einen tieferen.

Und die Einschränkung, die alles prägt: Die jährliche Obergrenze für Mieterhöhungen im Emirat wurde ab Juni 2026 auf 0 % festgesetzt. Ein Buy-to-let sollte hier mit der aktuellen, unveränderten Miete gerechnet werden, nicht mit einer aus Dubai importierten Indexierungsannahme.