Abu Dhabi : les ventes de logements livrés bondissent de 72 %, celles des villas de 10 %

Le marché résidentiel d'Abu Dhabi a connu en 2025 un virage que Dubaï n'a pas connu : la demande s'est reportée sur le stock achevé.

Les chiffres du semestre

• Ventes de logements livrés : +72 %, le niveau le plus élevé depuis 2021.
• Valeur moyenne d'une transaction : passée de 2,1 à 2,5 millions AED.
• Indice des prix : +8,1 % sur un an.
• Villas : +10,1 % sur l'année, soit plus vite que le marché.
• Loyers : appartements +12,5 %, villas +7 % sur un an.

Combien de logements sont en construction ?

Environ 2 400 nouveaux logements ont été livrés dans l'émirat au premier semestre 2025, et 10 400 autres sont attendus d'ici la fin de l'année, puis plus de 11 000 en 2026. L'offre augmente, mais la demande ne s'y dirige pas.

Pourquoi l'acheteur choisit-il le logement fini ?

La différence avec Dubaï s'explique par le profil de l'acheteur. À Abu Dhabi, le marché n'est ouvert aux étrangers que dans des zones d'investissement désignées, et une part plus importante de la demande vient de résidents qui achètent pour y vivre, plutôt que d'investisseurs internationaux qui achètent pour revendre. Un résident veut des clés, pas une date de handover en 2029.

Le second facteur est le marché locatif. Avec des loyers d'appartements en hausse de 12,5 %, un bien achevé génère des revenus immédiatement, et sur un marché où la hausse des loyers est plafonnée, cette prévisibilité vaut davantage qu'une remise sur plan (off-plan).

Que retenir pour un investisseur ?

Abu Dhabi et Dubaï ne forment pas un seul marché avec un cycle commun, et les stratégies ne se transposent pas de l'un à l'autre. L'appréciation off-plan, le pari central à Dubaï, y dispose d'un bassin d'acheteurs bien plus mince. Le revenu du stock achevé, jeu moins spectaculaire, y trouve un bassin plus profond.

Et la contrainte qui structure tout : le plafond de hausse annuelle des loyers dans l'émirat a été fixé à 0 % à partir de juin 2026. Modélisez un investissement locatif ici avec le loyer actuel maintenu à l'identique, et non avec une hypothèse d'indexation importée de Dubaï.