Abu Dhabi oder Dubai: Wo sich der Kauf mehr lohnt

Jeder, der ein zweites Emirat in Betracht zieht, stellt dieselbe Frage: Wenn Abu Dhabi günstiger ist und mehr Rendite bringt, warum kaufen dann alle in Dubai? Die Antwort liegt nicht im Preis. Sie liegt in der Liquidität — und darin, dass die beiden Märkte unterschiedliche Aufgaben lösen.

Einstiegspreis

Nach unseren Daten beginnen Wohnungen in Abu Dhabi bei etwa 145k $ und Villen bei rund 439k $. In Dubai liegt das Median-Angebot in unserer Datenbank bei etwa 1,13 Mio. $ — doch auch dort gibt es ein günstiges Segment: Der Median in JVC beträgt 395k $, in JVT 354k $.

Der Abstand beim Median sagt weniger darüber aus, dass Dubai teuer wäre, als darüber, was angeboten wird: Dubai hat deutlich mehr Premium-Bestand, und der hebt den Median. Ein ehrlicher Vergleich arbeitet mit dem Preis pro Quadratfuß in Vierteln ähnlicher Klasse.

Rendite

Die Bruttorenditen einzelner Viertel in Abu Dhabi liegen über denen in Dubai — unsere eigene Aufschlüsselung nach Emiraten zeigt im günstigen Segment Werte über 9 %. Der Grund ist strukturell: ein niedrigerer Einstiegspreis bei stabiler Mietnachfrage aus dem Staatssektor und von den Energiekonzernen, deren Mitarbeiter Wohnzuschüsse erhalten.

Der Preis für diese Rendite ist ein kleinerer, flacherer Markt mit langsamerem Kapitalwachstum. Abu Dhabi ist eine Cashflow-Geschichte; Dubai ist Cashflow plus Wachstum.

Eigentumsregeln für Ausländer

Das ist der wichtigste Unterschied und der, den man am häufigsten übergeht. Dubais Freehold-Zonen wurden vor langer Zeit festgelegt, es gibt viele, und die meisten Viertel, die ein ausländischer Käufer in Betracht zieht, liegen darin. In Abu Dhabi kaufen Ausländer in ausgewiesenen Investitionszonen — Yas, Saadiyat, Al Reem, Al Maryah, Al Raha und einigen weiteren — und die Liste ist enger als die in Dubai.

Praktische Folge: In Abu Dhabi prüft man zuerst den Zonenstatus und die Eigentumsform der konkreten Immobilie und erst danach den Grundriss. In Dubai ist dieser Schritt in der Regel einfacher.

Liquidität und Ausstieg

Hier gewinnt Dubai klar, und das ist das eigentliche Argument, mehr zu zahlen. Der Markt in Dubai ist tiefer: mehr Transaktionen, mehr internationale Käufer, kürzere Vermarktungsdauer. Wenn Sie aussteigen wollen, wiegt der Unterschied zwischen einem Verkauf in einem Monat und einem in sechs Monaten schwerer als ein Prozentpunkt Rendite.

In Abu Dhabi gibt es weniger Marktteilnehmer. Das ist kein Mangel, bedeutet aber, dass der Ausstieg schon beim Kauf geplant wird — Sie sollten benennen können, an wen Sie voraussichtlich verkaufen.

Der Charakter der beiden Städte

• Abu Dhabi — die Hauptstadt: Staat, Energie und das Kulturviertel Saadiyat mit dem Louvre Abu Dhabi, Museen und Universitäten. Ruhiger, grüner, weniger Touristentrubel. Auf Yas Island finden die Formel 1 und die Freizeitparks statt.
• Dubai — Handel, Logistik, Finanzen, Tourismus und Unternehmer aus aller Welt. Schneller, dichter, teurer.

Das prägt Ihren Mieter: In Abu Dhabi ist es häufiger ein Angestellter einer großen Institution mit langem Vertrag, in Dubai ein Unternehmer, ein Spezialist oder ein Tourist.

Die Straße dazwischen

Die Städte liegen rund neunzig Minuten auseinander, und Projekte, die als „zwischen Dubai und Abu Dhabi“ vermarktet werden, liegen an dieser Straße. Ein einfacher Test: Wer wird dort wohnen, und wo arbeitet er? Lautet die Antwort „Leute, die in beide Städte pendeln“, sind das drei Stunden täglich im Auto, und Mieter wählen so etwas selten.

Welches Emirat für welchen Käufer

• Erster Kauf im Ausland, Liquidität zählt, der Ausstieg muss schnell möglich sein — Dubai.
• Cashflow bei kleinerem Budget und langem Horizont — Abu Dhabi verdient einen ernsthaften Blick.
• Umzug wegen Arbeit im Staatssektor oder in der Energiebranche — Abu Dhabi, und entschieden wird nach Schule und Büro, nicht nach Rendite.
• Diversifikation innerhalb der VAE — Eigentum in beiden Emiraten ergibt Sinn, sobald das Portfolio größer ist als eine Immobilie.

Die Viertel in Abu Dhabi mit Renditen und Einstiegspreisen finden Sie unter Abu Dhabi areas, das Emirat selbst und seine Eigentumsregeln auf the emirate page. Preise in Dubai stehen unter areas und im catalogue.