Abu Zabi czy Dubaj: gdzie kupować się bardziej opłaca

Każdy, kto rozważa drugi emirat, zadaje to samo pytanie: skoro Abu Zabi jest tańsze i daje wyższą rentowność, dlaczego wszyscy kupują w Dubaju? Odpowiedź nie dotyczy ceny. Dotyczy płynności — i tego, że oba rynki rozwiązują różne problemy.

Cena wejścia

Według naszych danych apartamenty w Abu Zabi zaczynają się od około 145 tys. USD, a wille od około 439 tys. USD. W Dubaju mediana ofert w naszej bazie to około 1,13 mln USD — ale istnieje tam także tani segment: mediana w JVC to 395 tys. USD, w JVT 354 tys. USD.

Różnica na poziomie mediany mówi mniej o tym, że Dubaj jest drogi, a więcej o tym, co jest w ofercie: Dubaj ma znacznie więcej zasobów premium, które podnoszą medianę. Uczciwe porównanie to cena za stopę kwadratową w dzielnicach podobnej klasy.

Rentowność

Rentowności brutto w poszczególnych dzielnicach Abu Zabi przekraczają dubajskie — nasz własny podział według emiratów pokazuje wartości powyżej 9% w segmencie przystępnym cenowo. Powód jest strukturalny: niższa cena wejścia przy stałym popycie na najem ze strony sektora rządowego i firm energetycznych, w których pracownicy otrzymują dodatki mieszkaniowe.

Ceną tej rentowności jest mniejszy, bardziej płaski rynek z wolniejszym wzrostem kapitału. Abu Zabi to historia przepływów pieniężnych; Dubaj to przepływy pieniężne plus wzrost.

Zasady własności dla cudzoziemców

To najważniejsza różnica i ta, którą najczęściej się pomija. Strefy freehold w Dubaju zostały określone dawno temu, jest ich wiele, a większość dzielnic, które rozważałby zagraniczny kupujący, w nich leży. W Abu Zabi cudzoziemcy kupują w wyznaczonych strefach inwestycyjnych — Yas, Saadiyat, Al Reem, Al Maryah, Al Raha i kilku innych — a lista jest węższa niż w Dubaju.

Praktyczna konsekwencja: w Abu Zabi najpierw sprawdza się status strefy i formę tytułu prawnego dla konkretnej nieruchomości, a dopiero potem patrzy na rzut mieszkania. W Dubaju ten krok jest zwykle prostszy.

Płynność i wyjście z inwestycji

Tu Dubaj wygrywa zdecydowanie i to jest prawdziwy argument za zapłaceniem więcej. Rynek dubajski jest głębszy: więcej transakcji, więcej międzynarodowych nabywców, krótszy czas na rynku. Gdy chce się wyjść z inwestycji, różnica między sprzedażą w miesiąc a sprzedażą w sześć miesięcy będzie ważniejsza niż jeden punkt procentowy rentowności.

W Abu Zabi jest mniej uczestników. To nie wada, ale oznacza, że wyjście planuje się przy zakupie — trzeba umieć wskazać, komu zamierza się sprzedać.

Charakter obu miast

• Abu Zabi — stolica: administracja rządowa, energetyka oraz klaster kulturalny Saadiyat z Luwrem Abu Zabi, muzeami i uniwersytetami. Spokojniej, zieleniej, mniej hałasu turystycznego. Wyspa Yas to Formuła 1 i parki rozrywki.
• Dubaj — handel, logistyka, finanse, turystyka i przedsiębiorcy z całego świata. Szybciej, gęściej, drożej.

To kształtuje najemcę: w Abu Zabi częściej jest to pracownik dużej instytucji na długim kontrakcie; w Dubaju przedsiębiorca, specjalista lub turysta.

Droga między nimi

Miasta dzieli około dziewięćdziesięciu minut jazdy, a projekty reklamowane jako „między Dubajem a Abu Zabi” leżą przy tej drodze. Warto zastosować jeden test: kto tam będzie mieszkał i gdzie pracuje? Jeśli odpowiedź brzmi „ludzie dojeżdżający do obu miast”, to trzy godziny dziennie w samochodzie, a najemcy rzadko to wybierają.

Który emirat dla którego kupującego

• Pierwszy zakup za granicą, liczy się płynność, wyjście musi być możliwe szybko — Dubaj.
• Przepływy pieniężne przy mniejszym budżecie i długim horyzoncie — Abu Zabi zasługuje na poważne rozważenie.
• Przeprowadzka do pracy w administracji rządowej lub energetyce — Abu Zabi, a decyzję podejmują szkoła i biuro, a nie rentowność.
• Dywersyfikacja w obrębie ZEA — posiadanie nieruchomości w obu emiratach ma sens, gdy portfel jest większy niż jedna nieruchomość.

Dzielnice Abu Zabi z rentownościami i cenami wejścia znajdą Państwo w sekcji Abu Dhabi areas, sam emirat i jego zasady własności na stronie emiratu. Ceny w Dubaju są w sekcji areas i w katalogu.