Абу-Даби или Дубай: где выгоднее купить недвижимость

Вопрос звучит одинаково у всех, кто дошёл до второго эмирата: если в Абу-Даби дешевле и доходность выше, почему все покупают в Дубае? Ответ не в цене, а в ликвидности — и в том, что эти два рынка решают разные задачи.

Цена входа

По нашим данным вход в апартаменты Абу-Даби начинается примерно от $145 тысяч, в виллы — примерно от $439 тысяч. В Дубае медианная цена лота в базе — около $1,13 млн, при этом дешёвый сегмент есть и там: медиана в JVC — $395 тысяч, в JVT — $354 тысячи.

Разница на уровне медиан объясняется не столько «дороговизной Дубая», сколько составом предложения: в Дубае гораздо больше премиального сегмента, и он тянет медиану вверх. Сравнивать честнее по цене квадратного фута в сопоставимых по классу районах.

Доходность

В Абу-Даби ориентиры валовой доходности по отдельным районам выше дубайских — в наших разборах по эмирату встречаются цифры до 9% с лишним в доступном сегменте. Причина понятная: цена входа ниже, а арендный спрос устойчив за счёт госсектора и нефтегазовых компаний, где сотрудники получают жилищные пособия.

Но у высокой доходности есть цена: рынок меньше, спрос ровнее и скучнее, а прирост стоимости обычно медленнее. Абу-Даби — это про денежный поток, Дубай — про поток плюс рост.

Правила владения для иностранца

Это самое важное отличие, и его чаще всего упускают. В Дубае фрихолд-зоны определены давно, их много, и большая часть интересных иностранцу районов в них входит. В Абу-Даби иностранцы покупают в определённых инвестиционных зонах — Яс, Саадият, Аль-Рим, Аль-Мария, Аль-Раха и ряд других, — и перечень уже, чем в Дубае.

Практический вывод: в Абу-Даби вы сначала проверяете статус зоны и форму права по конкретному объекту, и только потом смотрите на планировку. В Дубае этот шаг обычно проще.

Ликвидность и выход

Здесь Дубай выигрывает с разгромным счётом, и это главный аргумент в пользу переплаты. Рынок Дубая глубже: больше сделок, больше покупателей-иностранцев, короче срок экспозиции. Когда вы захотите выйти из объекта, разница между «продаётся за месяц» и «продаётся за полгода» окажется важнее, чем один процентный пункт доходности.

Абу-Даби — рынок с меньшим числом участников. Это не плохо, но выход планируется иначе, и объект надо выбирать с оглядкой на то, кому вы его продадите.

Характер городов

Абу-Даби — столица, госуправление, нефтегаз, культурный кластер Саадията: Лувр Абу-Даби, музеи, университеты. Спокойнее, зеленее, меньше туристического шума. Остров Яс — Формула-1, парки развлечений, отели.
Дубай — торговля, логистика, финансы, туризм, малый бизнес и предприниматели со всего мира. Быстрее, плотнее, дороже.

От этого зависит и профиль вашего арендатора: в Абу-Даби это чаще сотрудник крупной структуры с длинным контрактом, в Дубае — предприниматель, специалист или турист.

Расстояние между ними

Города разделяют примерно полтора часа по трассе, и между ними есть промежуточные локации, которые продаются как «между Дубаем и Абу-Даби». К таким объектам применяйте одно правило: спрашивайте, кто будет там жить и работать. Если ответ — «люди, которые ездят и туда, и туда», то это означает ежедневные три часа за рулём, и арендатор такое выбирает редко.

Кому какой эмират

Первая покупка за рубежом, важна ликвидность и возможность быстро выйти — Дубай.
Цель — денежный поток при меньшем бюджете, горизонт длинный — стоит смотреть Абу-Даби.
Переезд с семьёй по работе в госсекторе или нефтегазе — Абу-Даби, и здесь вопрос решается школой и офисом, а не доходностью.
Диверсификация внутри ОАЭ — брать оба эмирата имеет смысл, когда портфель уже больше одного объекта.

Что посмотреть дальше

Разбор районов Абу-Даби с доходностью и ценой входа по каждому — в разделе районов Абу-Даби, сам эмират и правила владения — на странице эмирата. Цены и сток по Дубаю — в разделе районов Дубая и в каталоге. Сравнить конкретные объекты в двух эмиратах — напишите, соберу подборку под ваш бюджет.