Die Gewerbemieten in Business Bay stiegen drei Jahre in Folge um etwa 25 % pro Jahr

Die Entwicklung der Gewerbemieten in Business Bay über drei Jahre sieht so aus: 2022 +21 %, 2023 +28 %, 2024 +28 %. Im Durchschnitt etwa 25,7 % pro Jahr.

Wie daraus eine Prognose wird

Was meist folgt, ist die Fortschreibung. Bei einer aktuellen Miete von AED 350 pro Fuß und Jahr und gleichbleibendem Tempo ergeben sich 440 im Jahr 2025, 553 im Jahr 2026 und 695 im Jahr 2027. Auf Zahlen wie diesen beruhen Amortisationsrechnungen von acht Jahren und zweistellige Dollar-Renditen.

Warum man so nicht rechnen kann

• 25 % pro Jahr sind Erholung, keine Norm. Sie läuft von einer niedrigen Basis nach Jahren der Stagnation und endet, wenn sich die Basis angeglichen hat.
• Die Fortschreibung ignoriert das Angebot. Die Mieten stiegen, während fast keine neuen Büros fertiggestellt wurden. Wenn große Büroprojekte kommen, verändert der Wettbewerb das Bild.
• Mietverträge laufen lange. Die Miete in einem neuen Vertrag und der Marktdurchschnitt sind verschiedene Größen: Ein erheblicher Teil der Mieter sitzt auf Verträgen aus früheren Jahren.
• Die Indexierung ist begrenzt. Mieterhöhungen bei Verlängerung sind reguliert, und „plus 28 % für jeden Mieter“ ist in der Praxis nicht durchsetzbar.

Wie man solche Prognosen prüft

Schauen Sie nicht auf die Durchschnittsmiete des Stadtteils, sondern auf konkrete abgeschlossene Mietverträge in vergleichbaren Gebäuden der letzten Monate. Und rechnen Sie die Amortisation mit dem heutigen Satz ohne Indexierung – wenn das Geschäft so Sinn ergibt, wird jedes Wachstum zum Bonus und nicht zur Bedingung.