Les loyers commerciaux de Business Bay ont augmenté d'environ 25 % par an pendant trois ans

La trajectoire des loyers commerciaux à Business Bay sur trois ans se présente ainsi : 2022 +21 %, 2023 +28 %, 2024 +28 %. Soit une moyenne d'environ 25,7 % par an.

Comment cela devient une prévision

Ce qui suit, c'est généralement l'extrapolation. Avec un taux actuel de 350 AED le pied carré par an et le même rythme maintenu, on obtient 440 en 2025, 553 en 2026 et 695 en 2027. Les calculs de retour sur investissement de huit ans et de rendements à deux chiffres en dollars se bâtissent sur de tels chiffres.

Pourquoi on ne peut pas calculer ainsi

• 25 % par an, c'est un rattrapage, pas une norme. Il part d'une base basse après des années de stagnation et s'arrête quand la base s'est redressée.
• L'extrapolation ignore l'offre. Les loyers ont augmenté alors que presque aucun nouveau bureau n'était livré. Avec l'arrivée de grands projets de bureaux, la concurrence change le tableau.
• Les baux sont longs. Le taux d'un nouveau contrat et la moyenne du marché sont deux grandeurs différentes : une part importante des locataires reste sur des contrats des années précédentes.
• L'indexation est limitée. Les hausses de loyer au renouvellement sont encadrées, et « plus 28 % pour chaque locataire » n'est pas réalisable en pratique.

Comment vérifier de telles prévisions

Il faut regarder non pas le taux moyen du quartier, mais les baux effectivement signés dans des immeubles comparables au cours des derniers mois. Et calculer le retour sur investissement au taux d'aujourd'hui, sans indexation : si l'opération se tient ainsi, toute croissance devient un bonus et non une condition.