Czynsze komercyjne w Business Bay rosły o około 25% rocznie przez trzy lata z rzędu

Trajektoria czynszów komercyjnych w Business Bay w ciągu trzech lat wygląda następująco: 2022 +21%, 2023 +28%, 2024 +28%. Średnio około 25,7% rocznie.

Jak z tego powstaje prognoza

Zwykle następuje ekstrapolacja. Przy obecnej stawce AED 350 za stopę rocznie i utrzymaniu tego samego tempa otrzymuje się 440 w 2025 roku, 553 w 2026 i 695 w 2027. Na takich liczbach buduje się kalkulacje zwrotu po ośmiu latach i dwucyfrowe stopy zwrotu w dolarach.

Dlaczego nie można tego tak liczyć

• 25% rocznie to odbicie, a nie norma. Dzieje się to od niskiej bazy po latach stagnacji i kończy się, gdy baza się wyrówna.
• Ekstrapolacja pomija podaż. Czynsze rosły, gdy prawie nie oddawano nowych biur. Wraz z napływem dużych projektów biurowych konkurencja zmienia obraz.
• Umowy są długie. Stawka w nowej umowie i średnia rynkowa to różne wielkości: znaczna część najemców tkwi w umowach z wcześniejszych lat.
• Indeksacja jest ograniczona. Podwyżki czynszu przy odnowieniu są regulowane, a „plus 28% dla każdego najemcy" w praktyce jest nieosiągalne.

Jak weryfikować takie prognozy

Należy patrzeć nie na średnią stawkę w dzielnicy, lecz na konkretne podpisane umowy najmu w porównywalnych budynkach z ostatnich miesięcy. A zwrot liczyć według dzisiejszej stawki bez indeksacji — jeśli transakcja ma sens w takim ujęciu, każdy wzrost staje się bonusem, a nie warunkiem.