I canoni commerciali a Business Bay sono saliti di circa il 25 % all'anno per tre anni consecutivi

La traiettoria dei canoni commerciali a Business Bay in tre anni è questa: 2022 +21 %, 2023 +28 %, 2024 +28 %. Una media di circa il 25,7 % all'anno.

Come questo diventa una previsione

Di solito segue un'estrapolazione. A un canone attuale di AED 350 al piede all'anno e mantenendo lo stesso ritmo, si ottiene 440 nel 2025, 553 nel 2026 e 695 nel 2027. Su numeri come questi si costruiscono calcoli di ammortamento di otto anni e rendimenti in dollari a due cifre.

Perché non si può calcolare così

• Il 25 % annuo è una ripresa, non una norma. Parte da una base bassa dopo anni di stagnazione e finisce quando la base si livella.
• L'estrapolazione ignora l'offerta. I canoni sono saliti mentre non venivano quasi consegnati nuovi uffici. Con l'arrivo di grandi progetti per uffici, la concorrenza cambia il quadro.
• I contratti sono lunghi. Il canone di un nuovo contratto e la media di mercato sono grandezze diverse: una quota significativa di inquilini ha contratti di anni precedenti.
• L'indicizzazione è limitata. Gli aumenti al rinnovo sono regolamentati, e «più 28 % per ogni inquilino» non è realizzabile nella pratica.

Come verificare previsioni di questo tipo

Guardate non il canone medio del quartiere ma i contratti effettivamente firmati in edifici comparabili negli ultimi mesi. E calcolate l'ammortamento sul canone di oggi senza indicizzazione: se l'operazione ha senso così, qualsiasi crescita diventa un bonus e non una condizione.