Аренда коммерции в Business Bay росла на 25% в год три года подряд

Динамика арендных ставок коммерческой недвижимости в Business Bay за три года выглядит так:

• 2022: +21%.
• 2023: +28%.
• 2024: +28%.

Среднегодовой рост — около 25,7%.

Как из этого делают прогноз

Дальше обычно следует экстраполяция. При текущей ставке 350 дирхамов за фут в год и сохранении темпа получается: 440 в 2025 году, 553 в 2026-м, 695 в 2027-м. На таких цифрах строятся расчёты окупаемости за восемь лет и доходности выше 12% в валюте.

Почему так считать нельзя

• Рост в 25% в год — это восстановление, а не норма. Он идёт от низкой базы после многолетней стагнации и заканчивается, когда база выравнивается.
• Экстраполяция игнорирует предложение. Ставки росли при почти нулевом вводе новых офисов. С появлением крупных офисных проектов конкуренция меняет картину.
• Договоры длинные. Ставка по новому контракту и средняя по рынку — разные величины: значительная часть арендаторов сидит на договорах прошлых лет.
• Индексация ограничена. Повышение арендной платы при продлении регулируется, и «плюс 28% каждому арендатору» на практике недостижимо.

Как проверять такие прогнозы

Смотрите не на среднюю ставку по району, а на конкретные подписанные договоры в сопоставимых зданиях за последние месяцы. И считайте окупаемость по сегодняшней ставке без индексации — если сделка выглядит осмысленной и так, любой рост станет бонусом, а не условием.

По данным о динамике арендных ставок коммерческой недвижимости Business Bay за 2022–2024 годы.