Аренда коммерции в Business Bay росла на 25% в год три года подряд
Ставки прибавили 21% в 2022 году, по 28% в 2023 и 2024-м — среднегодовой рост около 25,7%. Разбираем, почему экстраполировать этот темп в будущее нельзя и как такой прогноз проверять.
Динамика арендных ставок коммерческой недвижимости в Business Bay за три года выглядит так:
- 2022: +21%.
- 2023: +28%.
- 2024: +28%.
Среднегодовой рост — около 25,7%.
Как из этого делают прогноз
Дальше обычно следует экстраполяция. При текущей ставке 350 дирхамов за фут в год и сохранении темпа получается: 440 в 2025 году, 553 в 2026-м, 695 в 2027-м. На таких цифрах строятся расчёты окупаемости за восемь лет и доходности выше 12% в валюте.
Обращайтесь к профессионалам: 📲 +971 50 120 32 64 WhatsApp, @dubai_oleg Телеграм
Почему так считать нельзя
- Рост в 25% в год — это восстановление, а не норма. Он идёт от низкой базы после многолетней стагнации и заканчивается, когда база выравнивается.
- Экстраполяция игнорирует предложение. Ставки росли при почти нулевом вводе новых офисов. С появлением крупных офисных проектов конкуренция меняет картину.
- Договоры длинные. Ставка по новому контракту и средняя по рынку — разные величины: значительная часть арендаторов сидит на договорах прошлых лет.
- Индексация ограничена. Повышение арендной платы при продлении регулируется, и «плюс 28% каждому арендатору» на практике недостижимо.
Как проверять такие прогнозы
Смотрите не на среднюю ставку по району, а на конкретные подписанные договоры в сопоставимых зданиях за последние месяцы. И считайте окупаемость по сегодняшней ставке без индексации — если сделка выглядит осмысленной и так, любой рост станет бонусом, а не условием.
По данным о динамике арендных ставок коммерческой недвижимости Business Bay за 2022–2024 годы.
Видео на эту тему
То же самое голосом и с примерами — разборы на YouTube-канале.
Об этом в новостях
Другие материалы сайта про то же самое.
Офисы в Дубае: вакансия ниже 5% в DIFC и на Sheikh Zayed Road
Ввод новых площадей отстаёт от спроса, аренда премиум-класса в популярных локациях росла до 25% за полугодие, а дефицит качественных офисов сохранится до 2027–2028 годов — потому что новый проект строится до четырёх лет.
Коммерческая недвижимость Дубая за квартал: 30,4 млрд дирхамов, офисы прибавили 93%
Продажи коммерческой недвижимости Дубая в третьем квартале 2025 года достигли 30,38 млрд дирхамов — около +30% за год. Офисный сегмент вырос на 93% по объёму: 1153 лота на 3,1 млрд. Лидеры по числу сделок — Business Bay, JLT и Majan.
Будет ли переизбыток офисов в Дубае: ввод 2026 года — около 2% рынка
В 2026 году в Дубае ожидается ввод порядка 230 тысяч квадратных метров офисов — примерно 2% существующего фонда. Общий пайплайн на 2026–2030 годы оценивается в 24,2 млн квадратных футов, то есть около 4% стока в год. Почему это не похоже на затоваривание.
Офисный рынок Дубая — 108 млн квадратных футов, спрос за полугодие превысил миллион
Объём офисных площадей Дубая достиг 107,9 млн квадратных футов, ввод 2025 года — 848,8 тыс. футов, а поглощение за полугодие превысило 1 млн. Предложение растёт медленнее спроса, и это главная арифметика сегмента.
Офис shell and core в Дубае: что это, сколько стоит отделка и когда пойдёт аренда
Shell and core — офис без пола, потолка и перегородок. Он дешевле готового, но отделка в нашей модели офиса в Business Bay на 1 550 кв. футов стоила 620 000 AED, около 400 AED за фут, и заняла 4–6 месяцев без арендатора.
Почему институциональный капитал разворачивается к коммерции Дубая
Изменения в регулировании, иностранное владение бизнесом, новые визовые правила — и рынок коммерческой недвижимости входит в новый цикл после многолетней стагнации. Разбираем, что за этим стоит.
Услуги по теме
Сейчас ниже рынка в Business Bay
Из ежедневной базы прямых источников. Наличие и цену подтверждаю по запросу.
Все предложения ниже рынка →
