Eine Wohnung in Dubai mit Mieter kaufen: Sie kaufen auch den Vertrag

Vermietete Wohnungen kommen mit Abschlag auf den Markt und wirken wie ein offensichtlicher Handel: Einnahmen vom ersten Tag, kein Leerstand, kein Ausbau. Manchmal ist es genau das. Aber gekauft wird die Wohnung samt dem Vertrag, der an ihr hängt, und dieser Vertrag wurde von jemand anderem geschrieben, zu einem Satz, der in einem anderen Jahr festgelegt wurde.

Die folgenden Regeln sind der Grund, warum eine vermietete Wohnung zwei Preise hat: den im Inserat und den, der um die Zeit bereinigt ist, in der Sie an fremde Bedingungen gebunden sind.

Das Mietverhältnis überlebt den Verkauf

• Ein Eigentümerwechsel beendet das Mietverhältnis nicht von selbst. Der laufende Vertrag läuft bis zum Ende seiner Laufzeit.
• Er erlaubt auch keine Kündigung im nächsten Monat. Eine Eigenbedarfskündigung verlangt weiterhin die volle Frist, ordnungsgemäß zugestellt.
• Die Miete ist die Miete. Liegt sie unter dem Markt, können Sie sie bei der Verlängerung nicht auf Marktniveau heben — die Staffel erlaubt es nicht.

Die zwei Fristen und die, die alle verwechseln

• Änderung der Vertragsbedingungen, einschließlich der Miete: mindestens 90 Tage Frist vor Ablauf der Laufzeit.
• Kündigung aus Gründen wie Verkauf, Eigenbedarf des Eigentümers oder größerer Renovierung: 12 Monate Frist, zugestellt über einen Notar oder per Einschreiben.
• Eine versäumte Frist verlängert den Vertrag zu den bisherigen Bedingungen. Keine mündliche Verständigung mit dem Mieter ändert das, und keine Zusicherung des Verkäufers tut es.
• Verlangen Sie vom Verkäufer den Zustellnachweis, nicht die Beschreibung eines Gesprächs. Wurde vor dem Verkauf eine Kündigung zugestellt, gehört der Zustellnachweis zu dem, was Sie kaufen.

Die Mieterhöhungsstaffel, seit 2013 in Kraft

Erhöhungen sind an die durchschnittliche Marktmiete für diesen Immobilientyp in diesem Viertel gebunden, nach einer festen Staffel:

• Aktuelle Miete höchstens 10 % unter dem Markt — überhaupt keine Erhöhung zulässig.
• 11–20 % darunter — bis zu 5 %.
• 21–30 % darunter — bis zu 10 %.
• 31–40 % darunter — bis zu 15 %.
• Mehr als 40 % darunter — bis zu 20 %.

Das Land Department veröffentlicht einen offiziellen Rechner, der die Staffel anwendet. Sein Ergebnis ist keine Empfehlung: Es ist das, was das Gericht heranzieht. Eine Wohnung, die 35 % unter dem Markt vermietet ist, wird bei der Verlängerung also nicht zur Wohnung zum Marktpreis. Sie wird zur Wohnung mit 15 % mehr, und im Folgejahr wird die Staffel erneut angewendet.

Was Sie vor der Unterschrift prüfen sollten

• Die Ejari-Registrierung. Die Registrierung des Mietverhältnisses beim Land Department ist Pflicht; ohne sie kann ein Mieter DEWA nicht anschließen, kein Familienvisum sponsern und nicht beim Gericht klagen — und ein Vermieter kann sich in einem Streit nicht auf den Vertrag stützen.
• Wie die Miete gezahlt wurde. In Dubai ist Vorauszahlung üblich, oft mit einem oder wenigen Schecks, und für die Restlaufzeit bereits kassierte Miete wird bei der Übertragung zwischen Käufer und Verkäufer abgerechnet, nicht vorausgesetzt.
• Die Kaution, üblicherweise 5 % der Jahresmiete unmöbliert und 10 % möbliert, und wer sie hält. Sie geht mit der Pflicht zur Rückzahlung über.
• Das Übergabeinventar und datierte Fotos. Streit um die Kaution ist die häufigste kleine Auseinandersetzung auf diesem Markt und wird fast immer von dem gewonnen, der datierte Fotos hat.
• Rückstände bei der Service Charge, die der Verkäufer vor Ausstellung einer Übertragungsbescheinigung zu begleichen hat.

Wohin Streitigkeiten gehen

Zum Rental Disputes Centre beim Land Department — ein Spezialforum statt der allgemeinen Gerichte, und dadurch schneller. Die Gebühr ist ein Prozentsatz der Jahresmiete mit Unter- und Obergrenze. Die praktische Beobachtung vom Markt: Fast alles, was in einem Streit landet, geht wegen der Unterlagen verloren, nicht in der Sache: kein Ejari, eine Kündigung ohne Zustellnachweis, kein Inventar bei der Übergabe. Ordnung in den Dokumenten ist billiger als jeder Anwalt.

Grundlage sind das Mietrecht von Dubai und die vom Land Department veröffentlichte Staffel für Mieterhöhungen.